神奈川県横浜市西区高島２丁目３番５(高島町駅・新高島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


699,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区高島２丁目３番５(神奈川県横浜市西区高島２−５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を699,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区高島２丁目３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区高島２丁目３番５
住居表示高島２−５−１０
価格699,000円/㎡
交通施設、距離横浜、390m
地積117㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、営業所等が多い商業地域
前面道路の状況東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

落合繁雄氏による調査レポート

不動産鑑定士落合繁雄
価格685,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動は特にない。全ての面において地域標準であり、競合不動産との競争力は同程度である。
地域要因特に地域要因に変動はない。事務所を中心とする商業地域であり、駅近としての希少性もあり、底堅い需要が期待できる。
地域要因の将来予測価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、既に熟成した商業地域を形成しているため、一般的要因の影響を受けつつ、当面はほぼ現況のままでの推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は横浜駅、関内等駅等の周辺に位置する事務所等を中心とする準高度商業地域である。店舗用地としての繁華性にはやや欠けるが、賃貸投資用不動産としての高い収益性が期待できるほか、希少性も高いことから、自用目的の企業の外、投資目的での市場参加者も多数存在する。圏内不動産は規模、所在地等による価格変動が大きく、取引市場での中心価格帯の判定は困難である。
一般的要因中国経済等の懸念はあるが、日本経済は堅調推移しており、全体的には回復傾向にある。これにより、大都市圏を中心として地価も上昇傾向にある。

岩澤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士岩澤誠
価格699,000円/㎡
個別的要因商業地として標準的であり、特に個別的に影響を及ぼす変動要因はない。
地域要因地域に変動要因がなく、現環境を維持して推移するものと予測する。
地域要因の将来予測MM21地区からも近いオフィス街に存し、MM21地区や横浜駅東口の発展に伴い、発展が期待されるが、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、西区及び隣接の中区を中心とした商業地域である。需要者は、地元不動産業者や賃貸ビル等の取得を目的とする法人事業者等が主である。更地としての取引はほとんど見られず、収益性に着目した複合不動産の取引が中心である。需要は立地・規模等により幅があり需要の中心となるような価格帯の把握は困難である。
一般的要因雇用・所得は改善傾向が継続し、企業収益も高い水準で概ね横這いと、景気は緩やかな回復基調が継続している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度46177790000001
北緯 139度6226816

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番２及び３番３神奈川県横浜市西区北幸１丁目７番４神奈川県横浜市西区南幸２丁目１５番９神奈川県横浜市西区楠町５番８神奈川県横浜市西区南浅間町３１番５神奈川県横浜市西区西戸部町２丁目２０４番１神奈川県横浜市西区平沼１丁目６９番７神奈川県横浜市西区中央２丁目１５９番神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７神奈川県横浜市西区藤棚町２丁目１７８番３２神奈川県横浜市西区御所山町１３番６神奈川県横浜市西区高島２丁目２２番８神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外神奈川県横浜市西区岡野２丁目８番２２神奈川県横浜市西区岡野１丁目１３番５外神奈川県横浜市西区高島２丁目２２番８神奈川県横浜市西区桜木町６丁目３４番２神奈川県横浜市西区南幸１丁目１２番４神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番３外神奈川県横浜市西区戸部町４丁目１５１番５神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番外神奈川県横浜市神奈川区金港町６番１４神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２０番２外神奈川県横浜市神奈川区六角橋１丁目１７１番１

参考：近隣駅の地価相場

高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)みなとみらい駅(地価相場 326,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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