神奈川県横浜市中区福富町東通６番４(伊勢佐木長者町駅・日ノ出町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


419,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区福富町東通６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を419,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市中区福富町東通６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市中区福富町東通６番４
住居表示 
価格419,000円/㎡
交通施設、距離関内、450m
地積121㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)6FB1
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、風俗店舗が建ち並ぶ歓楽街の商業地域
前面道路の状況北西11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

落合繁雄氏による調査レポート

不動産鑑定士落合繁雄
価格420,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動は特にない。規模、環境等も地域において標準的であり、同種不動産に対する十分な競争力が認められる。
地域要因特に地域要因に変動はない。歓楽街的地域であるため、需要は限定的であるが、その特異性からも一定数の需要は期待できる。
地域要因の将来予測価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、将来的にも歓楽街的地域としての地域性が維持されるものと思われ、当面は一般的要因の影響を受けつつ、現況のまま推移するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は横浜市中区、西区内の飲食店等を中心とする繁華な商業地域一帯である。風俗店等も混在することから、一般的商業地域とは性格を異にするものであり、その需要者は賃貸投資目的での法人が中心となっており、一般法人等の市場参加はあまり期待できない。取引価格にはその個別性が特に強く反映される地域であり、中心価格帯の判定は困難である。
一般的要因中国経済等の懸念はあるが、日本経済は堅調推移しており、全体的には回復傾向にある。これにより、大都市圏を中心として地価も上昇傾向にある。

鈴木修氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木修
価格419,000円/㎡
個別的要因地域内では商業地としては標準的な画地で、価格に影響を及ぼすような変動要因はない。
地域要因関内駅徒歩圏に位置する飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域として、特に変動要因は見当たらず、周辺と同様地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測飲食等の歓楽街の商業地域として熟成しており、現況を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は中区西区及び周辺区の飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は従来より地縁的選考性を有する個人事業者等、あるいは新規出店を計画する商業店舗経営者等の参入が予測される。周辺には伊勢佐木町等の繁華性に優る商店街もあって、関内駅等への連絡も良好で、出店希望企業も多いため、需要は底堅い。なお新規の土地供給は少ない。
一般的要因各種政策への取組等で景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費は持ち直しつつあり、企業収益も改善する中で、地価は選別傾向が顕在化している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4439772
北緯 139度6312177

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市中区本牧町２丁目３０２番神奈川県横浜市中区伊勢佐木町２丁目８番５及び８番６神奈川県横浜市中区本牧三之谷１０番２５神奈川県横浜市中区日ノ出町２丁目１０９番神奈川県横浜市中区伊勢佐木町４丁目１０９番２外神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６神奈川県横浜市中区羽衣町２丁目７番９外神奈川県横浜市中区野毛町２丁目５９番３神奈川県横浜市中区若葉町２丁目３０番神奈川県横浜市中区尾上町１丁目４番１外

参考：近隣駅の地価相場

伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)日ノ出町駅(地価相場 434,500円/㎡)関内駅(地価相場 184,500円/㎡)桜木町駅(地価相場 686,500円/㎡)馬車道駅(地価相場 273,000円/㎡)黄金町駅(地価相場 263,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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