神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１(横浜駅・神奈川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,800,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１(神奈川県横浜市西区南幸１−３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,800,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番１
住居表示南幸１−３−１
価格10,800,000円/㎡
交通施設、距離横浜、駅前広場接面
地積2,184㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)11FB3
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南西駅前広場市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),800(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

冨来功氏による調査レポート

不動産鑑定士冨来功
価格10,800,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因横浜駅西口周辺では、駅ビル建替をはじめとした開発計画が進んでおり、商業地域としての発展が期待されているため、地価は上昇傾向を示している。
市場の特性同一需給圏は、東京都内の主要ターミナル駅周辺の商業地域並びに大阪市、名古屋市、福岡市などの大都市の中心商業地域である。需要者は、大都市の中心商業地域で賃貸経営を行う事業者、投資ファンド及び機関投資家などが中心である。横浜駅西口周辺では駅ビル建替をはじめとして開発計画が進んでいるため、収益性上昇期待が大きく、地価は上昇傾向にある。価格の変動要因が多いため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、不動産に対する需要も増加する傾向にある。

岩澤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士岩澤誠
価格10,800,000円/㎡
個別的要因三方路の台形地である。個別的に影響を及ぼす変動要因はない。
地域要因駅前商業施設の再開発等が予定されており長期的には商業地域としての発展が期待される。
市場の特性同一需給圏は、横浜駅、MM21、関内・新横浜駅及び川崎駅等のほか東京都心部の高度商業地域である。需要者は、店舗・事務所ビル経営を目的とする投資会社、機関投資家等の資本力を有する法人等が主である。近隣地域を含む周辺地域では取引はほとんど見られず、外延部で収益性に着目した複合不動産やマンション素地の取引が見受けられる。需要は立地・規模等により取引価格に幅があり画一的な価格帯の把握は困難である。
一般的要因雇用・所得は改善傾向が継続し、企業収益も高い水準で概ね横這いと、景気は緩やかな回復基調が継続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4673383
北緯 139度6220148

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市西区中央２丁目１５９番神奈川県横浜市西区高島２丁目２２番８神奈川県横浜市西区高島２丁目２２番８神奈川県横浜市西区南幸１丁目１２番４神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番３外神奈川県横浜市神奈川区金港町６番１４神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２０番２外神奈川県横浜市神奈川区六角橋１丁目１７１番１

参考：近隣駅の地価相場

横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)神奈川駅(地価相場 320,000円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)反町駅(地価相場 299,500円/㎡)平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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