神奈川県横浜市西区平沼１丁目４６番３(平沼橋駅・戸部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


485,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区平沼１丁目４６番３(神奈川県横浜市西区平沼１−３−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を485,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区平沼１丁目４６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区平沼１丁目４６番３
住居表示平沼１−３−１７
価格485,000円/㎡
交通施設、距離高島町、350m
地積209㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、マンション、事務所等が混在する商業地域
前面道路の状況北東22.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木修氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木修
価格490,000円/㎡
個別的要因対象標準地の価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は、特に認められない。
地域要因横浜駅東口にも徒歩圏で便利な地域であるが、繁華性は乏しい。規模によりマンション敷地等の需要は根強く、地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測マンション等も混在する混在型商業地域で、交通量は多いが繁華性にはやや劣る地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜市中心区内の商業地域である。交通量は多いが繁華性は乏しく、需要者の中心は従来より地縁的選考性を有する個人事業者、中小企業が中心である。さらに横浜駅にも近いため、利便性あるいは容積率等に着目し規模等によりマンション業者等の参入も期待される。新規の土地供給は少ないが、建替時等での需要は根強い。土地は規模、立地等により差異があるが40万円／㎡∼60万円／㎡程度が中心価格帯である。
一般的要因各種政策への取組等で景気は緩やかな回復基調が続き、個人消費は持ち直しつつあり、企業収益も改善する中で、地価は選別傾向が顕在化している。

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格484,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因横浜駅東口徒歩圏で比較的交通便利な地域であるが、繁華性は低い。ビル需要は横這い基調で推移している。
地域要因の将来予測高島町駅に近く横浜駅にも徒歩圏内のマンション等も混在する商業繁華性にやや乏しい幹線道路沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準はやや上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区、中区及び神奈川区内にあって、準高度商業地域、路線商業地域及び普通商業地域等を中心とする圏域である。需要者は、自社用の店舗・事務所を求める地元の中小企業、個人経営者や収益を目的の貸ビル業者を主とするが、大中規模の画地についてはマンション開発業者の参入も多く見られる。需要の中心となる価格帯は、規模・利用用途によりケースバイケースであり中心となる価格帯は中心となる取引価格帯は見出しづらい。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も市内中心部で需要が旺盛であるが周辺部への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4604808
北緯 139度6205457

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市西区南幸１丁目３番２及び３番３神奈川県横浜市西区北幸１丁目７番４神奈川県横浜市西区楠町５番８神奈川県横浜市西区東久保町１５８番２神奈川県横浜市西区南浅間町３１番５神奈川県横浜市西区高島２丁目３番５神奈川県横浜市西区楠町１８番２神奈川県横浜市西区西戸部町２丁目２０４番１神奈川県横浜市西区平沼１丁目６９番７神奈川県横浜市西区中央２丁目１５９番神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７神奈川県横浜市西区藤棚町２丁目１７８番３２神奈川県横浜市西区御所山町１３番６神奈川県横浜市西区高島２丁目２２番８神奈川県横浜市西区東ケ丘５０番２神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外神奈川県横浜市西区西戸部町２丁目１７７番４神奈川県横浜市西区岡野２丁目８番２２神奈川県横浜市西区岡野１丁目１３番５外神奈川県横浜市西区高島２丁目２２番８神奈川県横浜市西区桜木町６丁目３４番２神奈川県横浜市西区南幸１丁目１２番４神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番３外神奈川県横浜市西区戸部町４丁目１５１番５神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７神奈川県横浜市西区中央１丁目１５０番１外神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番外神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２４番１神奈川県横浜市神奈川区鶴屋町２丁目２０番２外神奈川県横浜市神奈川区六角橋１丁目１７１番１

参考：近隣駅の地価相場

平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード