神奈川県横浜市西区岡野２丁目１７番９(平沼橋駅・西横浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
320,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区岡野２丁目１７番９(神奈川県横浜市西区岡野２−１７−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を320,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市西区岡野２丁目１７番９ |
| 住居表示 | 岡野２−１７−１５ |
| 価格 | 320,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 平沼橋、750m |
| 地積 | 944㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | マンション、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西10.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山崎義雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山崎義雄 |
|---|---|
| 価格 | 320,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 二方路に面する画地で近隣地域内での選好性は平均以上であるが、個別的要因の変動は特にない。なお、台形状地であるが、特に減価は認められない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から徒歩圏内で横浜駅にも近く、利便性が良好なことから需要は堅調に見込まれ、地価は底堅い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は横浜市中心部の周辺地域及び隣接する鉄道沿線のマンションが多く見られる住宅地域。需要者は大手・中堅のマンションディベロッパーが中心で、横浜市内居住者や東京方面通勤者向けのファミリータイプ中心のマンション用地需要が多い。立地条件等による用地取得の選別化は厳しく適合する土地供給が少ないため、素地価格の市況は底堅く推移している。新築分譲価格は、ファミリータイプ60∼70㎡で4，000∼5，000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、不動産投資意欲も依然として高い状態にある。地価上昇はやや緩やかになったものの、強含みで推移している。 |
冨来功氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 冨来功 |
|---|---|
| 価格 | 321,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 横浜駅からも徒歩圏であり、マンション用地の需要は強く、地価は上昇傾向を示している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、横浜市内全域のうち、最寄駅から徒歩圏内でマンション立地可能な地域である。需要者は、マンション分譲または賃貸を行う大手から中堅までの不動産会社が中心である。横浜中心部に近い地域では、マンション用地の需要が強く、条件の良い物件は、高値で取引されることが多い。需給の中心となる価格帯は土地価格で1㎡あたり30万円台から40万円台程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復を続けており、不動産に対する需要も増加する傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度462213 北緯 139度6112246 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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