神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１(平沼橋駅・戸部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


345,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１(神奈川県横浜市西区平沼１−２１−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を345,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区平沼１丁目１２８番１
住居表示平沼１−２１−２０
価格345,000円/㎡
交通施設、距離平沼橋、200m
地積312㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所兼共同住宅等が多い商業地域
前面道路の状況北西11.0m市道
その他の接面道路北東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

冨来功氏による調査レポート

不動産鑑定士冨来功
価格350,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因横浜駅からも徒歩圏の商業地域で、マンション用地としての需要も多く、需要は安定的である。
地域要因の将来予測中高層の事務所兼共同住宅、店舗兼共同住宅が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR京浜東北・根岸線、京浜急行線、地下鉄ブルーライン、相鉄本線沿線で、西区、中区、南区、神奈川区に至る圏域の商業地域である。需要者は、賃貸経営または不動産投資を行う法人及び個人などが中心である。横浜中心部に近い商業地域では、マンション用地としての需要もあり、需要は堅調である。需給の中心となる価格帯は、土地価格で1㎡あたり30万円台から50万円台程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、不動産に対する需要も増加する傾向にある。

上出直行氏による調査レポート

不動産鑑定士上出直行
価格345,000円/㎡
個別的要因角地であるほかは近隣地域において標準的画地であり個別的要因の変動は無い。
地域要因中高層の事務所兼共同住宅等が多い繁華性の低い商業地域であるが、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測繁華性の低い商業地域であるが、容積率が高く、横浜駅にも近く生活利便性に優れることから、将来的にはマンションを中心とする住宅地域に移行していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区及び隣接区を中心とした近隣商業地域である。需要者は、個人事業者、中小マンションデベロッパー等が考えられる。上記のとおり、徐々に住宅地として純化する傾向にあるため、需要者も住宅地系の利用用途を前提とする者が多い。中心価格帯は、規模や利用目的により様々であり、把握が困難であるが、1㎡当たり概ね30万円から40万円程度と推測される。
一般的要因各種政策の効果もあって、企業の増益、不動産業の好調等により、商業地の地価上昇が継続しているが、二極化傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4594087
北緯 139度6181405

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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