神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３(平沼橋駅・横浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,530,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３(神奈川県横浜市西区南幸２−９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,530,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
住居表示南幸２−９−１９
価格1,530,000円/㎡
交通施設、距離横浜、400m
地積290㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗、事務所ビル等が多い商業地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川修一氏による調査レポート

不動産鑑定士市川修一
価格1,540,000円/㎡
個別的要因個別的要因はない。
地域要因商況は概ね堅調であり、需要も路面店を中心に堅調に推移している。特に大きな開発動向はなく、地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測横浜市の中心商業地域の一角を占め、中小規模の店舗・事務所ビル等が多い商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持し、不動産市場の状況等を反映して地価は当分の間上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、横浜駅を中心に、桜木町・みなとみらい、関内等の駅周辺の高度・準高度商業地域である。中心となる需要者は賃貸収入を目的とする不動産業者、個人投資家等で、規模によっては機関投資家等も含まれる。賃貸収入が目的であることから更地取引は少なく、需給が限定的であること、取引が行われる事情の把握が困難であること等から、市場における需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調で推移しており、低金利の影響もあって不動産投資は好調で、都市部を中心に地価の上昇傾向が継続している。

上出直行氏による調査レポート

不動産鑑定士上出直行
価格1,520,000円/㎡
個別的要因対象標準地は地積、規模、立地条件等において標準的なものである。個別的要因に変動要因は認められない。
地域要因横浜駅西口の繁華な商業地域という地域要因の変動はないが、景気回復の継続と共に、地価水準の上昇が見られる。
地域要因の将来予測中小規模の店舗、事務所ビル等が多い商業地域で、特に大きな地域要因の変動はないが、商況は堅調であり、当面は現状を維持しつつ推移すると予測される。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性対象不動産の同一需給圏は、横浜市内の主要駅に近接する繁華性の高い高度商業地域が存する圏域である。駅から近い繁華な商業地であり、更地の取引は皆無である。主な需用者は、収益目的で賃貸ビルを経営する不動産会社、J−REIT、大手企業、機関投資家等が中心である。市場は収益目的の複合不動産の取引を主としている。土地取引は様々であるが、約160万円／㎡前後が一つの指標である。
一般的要因各種政策の効果もあって、企業の増益、不動産業の好調等により、商業地の地価上昇が継続しているが、二極化傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4633666
北緯 139度6177432

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)神奈川駅(地価相場 320,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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