神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番外(みなとみらい駅・桜木町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,480,000円
2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番外(神奈川県横浜市西区みなとみらい３−１−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,480,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県横浜市西区みなとみらい３丁目１番外 |
| 住居表示 | みなとみらい３−１−１ |
| 価格 | 1,480,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 桜木町、400m |
| 地積 | 8,011㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)29FB3 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東40.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%)★ |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
市川修一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市川修一 |
|---|---|
| 価格 | 1,480,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 今後も大規模ビルの建築等の計画が発表されており、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、みなとみらい地区を中心に、西区、中区、神奈川区に所在する高度商業地域であり、東京都心部周辺や政令指定都市の高度商業地域とも代替競争関係が認められる。中心となる需要者は、賃貸ビル経営を目的とする大手不動産会社又は機関投資家等が考えられる。当該地区は空地も多いが、公募売却が進み、公表されている建築計画も増加していることから、今後さらに高度商業地域として発展していくと予測する。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調で推移しており、低金利の影響もあって不動産投資は好調で、都市部を中心に地価の上昇傾向が継続している。 |
森好彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森好彦 |
|---|---|
| 価格 | 1,470,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変化は見られない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、みなとみらい地区、横浜駅、桜木町駅、関内駅周辺の高度商業地域である。需要者の中心は賃貸ビル経営を目的とする不動産会社、機関投資家、不動産投資法人等の資本力を有する法人が多い。供給面では横浜市有地等の公募売却が複数見られる。大型複合ビル、研究施設、学校、ホテル、複合商業施設等が相次ぎ建設中である。今後も複数の計画が進められており地域の高度利用が一層進むと見込まれる。 |
| 一般的要因 | 昨年の世界同時株安に続く英国のEU離脱など外部要因は大きく変化しているが不動産市況は二極化傾向にあるものの底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4542538 北緯 139度6294758 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県横浜市西区戸部本町２１５番７神奈川県横浜市西区伊勢町１丁目５０番神奈川県横浜市西区御所山町１３番６神奈川県横浜市西区桜木町６丁目３４番２神奈川県横浜市中区尾上町５丁目６８番神奈川県横浜市中区本牧三之谷１０番２５神奈川県横浜市中区野毛町２丁目５９番３神奈川県横浜市中区相生町６丁目１０９番神奈川県横浜市中区富士見町１番２神奈川県横浜市中区海岸通３丁目１２番３外神奈川県横浜市中区尾上町１丁目４番１外
参考：近隣駅の地価相場
みなとみらい駅(地価相場 326,500円/㎡)桜木町駅(地価相場 686,500円/㎡)馬車道駅(地価相場 273,000円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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