神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外(横浜駅・平沼橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,240,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外(神奈川県横浜市西区北幸２−９−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,240,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
住居表示北幸２−９−１０
価格1,240,000円/㎡
交通施設、距離横浜、650m
地積789㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬公三氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬公三
価格1,240,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特にない。15m道路に面する画地で、近隣地域内での選好性は普通程度である。
地域要因横浜駅西口エリアの事務所ビルや各種商業施設等が建ち並ぶ商業地域で、周辺エリアの再開発等の予定もあり、期待が高まっている。
地域要因の将来予測横浜西口に広がる既成の業務高度商業地域で、新築ないし築浅の大型ビルが増加する横浜駅東口やMM地区と比べると競争力が低下していたが、近時、横浜駅西口駅ビルや周辺地域での再開発が具体化してきた。
市場の特性同一需給圏は横浜市内の横浜駅、関内・桜木町・元町、みなとみらい等周辺の高度商業地域である。主な需要者は、大手事業法人や不動産開発業者・不動産投資法人等で、事務所ビル・商業施設や高層マンション等の複合用途への需要が考えられる。立地条件や画地規模等の取引条件による価格水準に開差があり、中心的な価格帯の把握は難しい。
一般的要因景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きは雇用・所得環境改善、政策効果もあり、緩やかな回復に向かうことが期待される。

飯田俊雄氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田俊雄
価格1,220,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因はない。
地域要因横浜駅ビルの建替等が予定されており、今後の期待が高まる。
地域要因の将来予測高層の店舗兼事務所ビルが多い地域、今後、商業地としての高度利用が進むと予測する。
市場の特性同一需給圏は横浜駅、MM21をはじめ市内中心部に位置する高度商業地域、需要の中心はビル経営を手掛ける不動産会社のほか投資会社、機関投資家、個人等である。賃料水準は、景気の影響、再開発の期待等により、改善方向にある。また、駅ビル等の再開発の期待もあり、今後が期待される。立地、規模等により取引価格に幅があり、中心価格帯を捉えるのは難しい。
一般的要因景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。低金利を背景に不動産に対する需要は根強いが、選別化もみられる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4663634
北緯 139度6152268

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市西区楠町５番８神奈川県横浜市西区南浅間町３１番５神奈川県横浜市西区北軽井沢４番２５神奈川県横浜市西区楠町１８番２神奈川県横浜市西区西戸部町２丁目２０４番１神奈川県横浜市西区中央２丁目１５９番神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外神奈川県横浜市西区岡野１丁目１３番５外神奈川県横浜市西区南幸１丁目１２番４神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番３外神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番外

参考：近隣駅の地価相場

横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)神奈川駅(地価相場 320,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)三ツ沢下町駅(地価相場 302,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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