神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外(日ノ出町駅・西横浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


450,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を450,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区戸部町７丁目２４１番２外
住居表示 
価格450,000円/㎡
交通施設、距離高島町、150m
地積143㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の事務所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南36.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森好彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森好彦
価格449,000円/㎡
個別的要因特別な個別的要因の変動は見受けられない。中高層店舗兼事務所地としてはやや規模が小さく今後も変化はないもと予測される。
地域要因地域要因の変動は特に見受けられない。5駅の利用が可能で交通利便性には良いが横浜駅周辺、関内地区と競合し、店舗・事務所の需要は少ない。
地域要因の将来予測幹線道路（国道1号線）沿いの繁華性の低い商業地域で、MM地区に比較的近いがその発展の影響はほとんどなく、特別な変動要因もない。当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区、神奈川区及び中区を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、規模の大きい土地については路線型店舗・事務所等を求める事業者、マンション業者、また、小規模な土地については地元中小企業又は個人事業者の自用目的の需要が中心となる。不動産会社、個人投資家による賃貸目的の共同住宅の需要も散見される。取引の総額は、小規模のもので5，000万円∼1億円程度と思われる。
一般的要因昨年の世界同時株安に続く英国のEU離脱など外部要因は大きく変化しているが不動産市況は二極化傾向にあるものの底堅く推移している。

市川修一氏による調査レポート

不動産鑑定士市川修一
価格452,000円/㎡
個別的要因個別的要因はない。
地域要因立地条件は概ね良好であるが、賃貸需要は横浜駅・みなとみらい地区周辺に集中しており、需要は少ない。格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測幹線道路沿いに位置し、横浜駅やみなとみらい地区に近接する商業地域であるが、横浜駅やみなとみらい地区の発展の影響はあまり受けておらず、格別の変動要因もないので、当分の間現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区、中区、神奈川区の幹線道路沿いに中低層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶの商業地域である。中心となる需要者は、規模の大きいものについてはマンション素地としてマンションディベロッパー等、規模の小さいものについては、自用目的の地元の法人又は個人事業者等が考えられる。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、その把握は難しいが、150∼200㎡程度のもので、5000万∼1億円程度であると思料する。
一般的要因景気は緩やかな回復基調で推移しており、低金利の影響もあって不動産投資は好調で、都市部を中心に地価の上昇傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度44792169999999
北緯 139度6172591

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日ノ出町駅(地価相場 434,500円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)黄金町駅(地価相場 263,000円/㎡)南太田駅(地価相場 241,000円/㎡)桜木町駅(地価相場 686,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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