神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷１丁目２０５７番２５外(関内駅・本郷台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


273,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷１丁目２０５７番２５外(神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷１−７−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を273,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷１丁目２０５７番２５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷１丁目２０５７番２５外
住居表示小菅ケ谷１−７−３０
価格273,000円/㎡
交通施設、距離本郷台、430m
地積195㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田貴洋氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田貴洋
価格273,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域周辺は最寄駅からの利便性が良好であり、一般住宅を中心に熟成度も高く、価格形成要因に影響を及ぼす地域的な変動要因はない。
地域要因の将来予測一般住宅地域として既に熟成度が高いため、今後当面は現環境を維持して推移するものと推察される。
市場の特性同一需給圏は本郷台駅若しくはその周辺各駅を最寄駅とする住環境が比較的良好な中規模戸建住宅地域一帯であるが、特に代替性が認められるのは本郷台駅を最寄駅とする利便性が良好な区画整然とした住宅地域である。市場参加者の内需要者は横浜市及びその周辺に居住する一次取得者や地元居住者による買い替えが中心で建売住宅は45，000千円∼50，000千円程度が需要の中心帯となっている。しかし相場を超える高値取引も一部では見受けられる。
一般的要因栄区の人口及び世帯数は減少傾向にあり、高齢化率は市内でも特に高い。しかし利便性が優れた地域については地価は上昇傾向で推移している。

矢島正喜氏による調査レポート

不動産鑑定士矢島正喜
価格273,000円/㎡
個別的要因幅員4．7mの市道に南側に面し、画地規模中規模以上で、希少性のため市場競争力は優る。
地域要因駅近くに区画整備された戸建住宅地域が街形成されており、宅地利用率は100％で、今後は建て替えが予測される。
地域要因の将来予測戸建住宅利用がほぼ100％に近く、大きな地域的変化はなく今後は敷地の分割利用、建て替え、リフォームが予想される。
市場の特性同一需給圏は、JR大船、本郷台、港南台の各駅を最寄駅とする駅に近い既存住宅地域で、戸建住宅の利用を中心に宅地利用率は高く地域変化はほとんど見られない。土地価格は上位にあり、画地規模は中規模以上で総額は張るが、希少性のため需要は堅調であるが供給は少ない。需要者は区内及び周辺区に在住する40代∼60代の世代で、新築戸建住宅は6000万円台となり、物件数は少なく取引も少ない。
一般的要因栄区は総人口は微減、65歳以上の高齢化率は市内で一番高い。一方で本郷台駅周辺、大船駅笠間口付近の再開発等駅周辺の機能強化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3653811
北緯 139度5476815

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市栄区本郷台２丁目１４００番３３神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字石神２５５５番２６神奈川県横浜市栄区東上郷町８９０番４７神奈川県横浜市栄区上郷町字矢沢２１８４番９神奈川県横浜市栄区桂町字平島１８１番３３神奈川県横浜市栄区上郷町字西ヶ谷１７２６番２８神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷３丁目７３４番１３神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷２丁目１７５０番１３神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷３丁目２５５５番２６神奈川県横浜市栄区笠間町字通町７３番１

参考：近隣駅の地価相場

関内駅(地価相場 184,500円/㎡)本郷台駅(地価相場 203,000円/㎡)伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)馬車道駅(地価相場 273,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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