神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６(伊勢佐木長者町駅・関内駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


912,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を912,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６
住居表示 
価格912,000円/㎡
交通施設、距離関内、300m
地積99㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の各種小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北西14.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上出直行氏による調査レポート

不動産鑑定士上出直行
価格912,000円/㎡
個別的要因規模・形状等は近隣地域において標準的であり、個別的要因の変動は無い。
地域要因地域要因の変動は特に無い。高度商業地の需給動向の余波も受けて、当該地域の地価も上昇している。
地域要因の将来予測老舗の多いイセザキモール商店街であるが、大型店が集積する横浜駅西口やみなとみらい地区の高度商業地域との競合により商圏が限定されつつあり、普通商業地域へ移行していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、中区中心部の店舗系商業地域。需要者は、大規模画地は資本力を有する大手企業、中小規模画地は県内地場企業等であるが、採算如何では不動産業者も参入する。横浜駅西口周辺等と比較した相対的な集客力は低下を続けているが、景気回復の本格化もあり取引件数は増加しつつある。需要の中心となる価格帯は、1㎡当り概ね90万円台と思料されるが、商業環境要因等の優劣を反映して取引単価の幅はやや大きい。
一般的要因各種政策の効果もあって、企業の増益、不動産業の好調等により、商業地の地価上昇が継続しているが、二極化傾向も見られる。

森好彦氏による調査レポート

不動産鑑定士森好彦
価格912,000円/㎡
個別的要因個別的要因に大きな変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化は見られない。
地域要因の将来予測老舗店舗の多いイセザキモール商店街として商業床の総量は多いが、横浜駅周辺、みなとみらい地区等の高度商業地域と競合し、商況は厳しい。昔からの歓楽街的な特色を活かした商業地を目指している。
市場の特性同一需給圏は横浜市内の高度及び準高度商業地である横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内、桜木町、石川町駅周辺が該当する。需要者は一般事業法人や不動産会社が多い。採算が合えばマンション業者も参入する。景気が本格的に回復しておらず、店舗・オフィス需要はまだ低調であり既存商店街とみなとみらい地区及び再開発地区との競争も激しい。価格帯は5億円未満（単価90万円／㎡∼110万円／㎡程度）が多い。
一般的要因昨年の世界同時株安に続く英国のEU離脱など外部要因は大きく変化しているが不動産市況は二極化傾向にあるものの底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4444244
北緯 139度6330453

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

神奈川県横浜市栄区元大橋１丁目１０２９番９外神奈川県横浜市栄区上郷町字矢沢２２２８番２３神奈川県横浜市栄区鍛治ケ谷町字北谷７２９番２９外神奈川県横浜市栄区飯島町字滝ケ久保１７７３番８５神奈川県横浜市栄区公田町字小谷１３８６番３神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字石神２５５５番２６神奈川県横浜市栄区笠間町字田立前１３３１番１神奈川県横浜市栄区飯島町字植木原２８１３番４神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字イタチ川２０５７番２５外神奈川県横浜市栄区公田町字荒井沢１０１９番３９４神奈川県横浜市栄区中野町字南河内７４番１神奈川県横浜市栄区笠間町字扇子田５９２番１外神奈川県横浜市栄区長沼町字改正ノ四４４３番１３外神奈川県横浜市栄区飯島町字滝ケ久保１７７３番８５神奈川県横浜市栄区公田町字小谷１３８６番３神奈川県横浜市栄区中野町字南河内７４番１神奈川県横浜市栄区長沼町字改正ノ四４４３番１３外神奈川県横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１神奈川県横浜市栄区笠間町字扇子田５８１番５神奈川県横浜市栄区庄戸１丁目１２１６番１３５神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字小山２８０４番７０神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷町字新宿１４２２番１神奈川県横浜市栄区飯島町字長谷１３９８番８１神奈川県横浜市栄区長尾台町字久保ノ前１０５番３外神奈川県横浜市栄区飯島町字長谷久保５７７番３５神奈川県横浜市栄区公田町字平台４５３番１９神奈川県横浜市栄区公田町字中耕地４９７番７神奈川県横浜市栄区桂町字中耕地２７４番２３神奈川県横浜市栄区公田町字小谷１３９５番６神奈川県横浜市中区本牧町２丁目３０２番神奈川県横浜市中区福富町仲通４０番２神奈川県横浜市中区本牧三之谷１０番２５神奈川県横浜市中区住吉町１丁目９番神奈川県横浜市中区日ノ出町２丁目１０９番神奈川県横浜市中区伊勢佐木町４丁目１０９番２外神奈川県横浜市中区伊勢佐木町１丁目４番６神奈川県横浜市中区羽衣町２丁目７番９外神奈川県横浜市中区野毛町２丁目５９番３神奈川県横浜市中区相生町６丁目１０９番神奈川県横浜市中区不老町３丁目１３番１２神奈川県横浜市中区尾上町１丁目４番１外

参考：近隣駅の地価相場

伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)関内駅(地価相場 184,500円/㎡)日ノ出町駅(地価相場 434,500円/㎡)馬車道駅(地価相場 273,000円/㎡)桜木町駅(地価相場 686,500円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード