神奈川県横浜市西区東久保町１７４番１６(平沼橋駅・西横浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


213,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区東久保町１７４番１６(神奈川県横浜市西区東久保町３４−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を213,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区東久保町１７４番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区東久保町１７４番１６
住居表示東久保町３４−２３
価格213,000円/㎡
交通施設、距離西横浜、1,000m
地積111㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が多い住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬公三氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬公三
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特にない。北側5．5m道路に面する画地で、近隣地域内での選好性は普通程度である。
地域要因地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から徒歩圏内にあり、生活利便性良好な既成住宅地で、需要は底堅い。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏にある戸建住宅やアパート等が多くみられる既成住宅地として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区および隣接区部の住宅地域。需要者は横浜市内および東京都内方面へ通勤する勤労者が中心。横浜市街地中心部に程近く、最寄駅からも徒歩圏内で既成住宅地として生活利便性も良好。第一次取得者向けの小規模な分譲住宅も多くみられ需要は堅調である。個別的条件による価格差が大きいが、土地は120㎡で2，500万円から3，000万円程度、新築戸建住宅で4，000万円から5，000万円程度が中心。
一般的要因景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きは雇用・所得環境改善、政策効果もあり、緩やかな回復に向かうことが期待される。

落合繁雄氏による調査レポート

不動産鑑定士落合繁雄
価格213,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動は特にない。規模による総額面での優位性を有し、競合不動産に対しての競争力に問題はない。
地域要因特に地域要因に変動はない。駅距離はやや劣るが、環境面での問題はなく、小型物件も多いことから、十分な需要が期待できる。
地域要因の将来予測価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、一般的要因の影響を受けつつ、当面は現況のまま推移するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は西区南部を中心とする住宅地域である。圏内は丘陵地域が多く、街路もやや雑然としている地域が多く、住環境的にはやや見劣るが、横浜中心部への利便性には恵まれており、また、小型物件中心の地域であることから、広範囲からの安定した需要が発生している。地域内取引の多くは小型物件であり、新築戸建住宅の取引価格帯としては総額4，500万円∼5，000万円程度となっている。
一般的要因中国経済等の懸念はあるが、日本経済は堅調推移しており、全体的には回復傾向にある。これにより、大都市圏を中心として地価も上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度462213
北緯 139度6112246

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)天王町駅(地価相場 231,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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