神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８(関内駅・伊勢佐木長者町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


145,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を145,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市栄区中野町字稲荷１０７５番３８
住居表示 
価格145,000円/㎡
交通施設、距離本郷台、1,900m
地積132㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢島正喜氏による調査レポート

不動産鑑定士矢島正喜
価格145,000円/㎡
個別的要因幅員4．5mの市道に南側に面し、画地規模は中規模で、総額が張らず買い易いが、バス便のため市場競争力は弱い。
地域要因最寄駅からバス便のため、需要は弱く、今後空き家等が住環境を劣化させる懸念を孕んでいる。
地域要因の将来予測小規模画地が混在する住宅地域で、宅地利用はほぼ100％に近い。地域的変化は見られず今後は老朽化した住宅のリフォーム程度に留まると予想する。中古住宅としての供給が増えることも予想される。
市場の特性同一需給圏は、JR大船、本郷台、港南台の各駅を最寄駅とするバス便の住宅地域で、戸建住宅が利用の中心となる。画地規模は中規模で土地価格は下位にある。バス便のため需要は弱く、供給も同様に弱い。今後中古住宅の供給が増えることが予想される。需要者は区内を中心に周辺区の20代後半以上の勤労世帯層で、地価が安い分総額が張らない点が購入動機となっている。新築戸建住宅は3000万円台前半が標準的価格あるがで供給は少ない。
一般的要因栄区は総人口は微減、65歳以上の高齢化率は市内で一番高い。一方で本郷台駅周辺、大船駅笠間口付近の再開発等駅周辺の機能強化が進行している。

松原壮太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士松原壮太郎
価格145,000円/㎡
個別的要因南道路の標準的な画地である。この1年間で個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因最寄駅からバス便圏の傾斜地の住宅地域であり、需要は総じてやや低調。地価は概ね横ばいにて推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い傾斜地の住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変化も見られないことから、当面は現状のまま推移していくものと思料する。地価は概ね横ばい傾向にて推移している。
市場の特性同一需給圏は栄区及び隣接する港南区などに所在する、JR根岸線や東海道本線、横須賀線沿線等を最寄駅とする普通住宅地域。需要者は東京や横浜中心部への通勤者で、第一次取得者層が中心である。最寄駅からバス便圏であり、需要は総じてやや低調。一方、供給はミニ開発による宅地分譲や中古住宅売買が散見される程度でさほど多くはない。需要の中心となる価格帯は、土地は150㎡前後で20∼25百万円程度、中古戸建住宅で30∼40百万円程度である。
一般的要因栄区内の住宅地のうち、バス便圏の需要は依然として弱く、地価はやや下落乃至横ばい傾向にある。一方、駅徒歩圏は引き続き地価上昇となった。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4437078
北緯 139度6380256

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

関内駅(地価相場 184,500円/㎡)伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)馬車道駅(地価相場 273,000円/㎡)日ノ出町駅(地価相場 434,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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