神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外(平沼橋駅・横浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


302,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外(神奈川県横浜市西区岡野１−１８−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を302,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外
住居表示岡野１−１８−２
価格302,000円/㎡
交通施設、距離横浜、640m
地積96㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川功氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川功
価格302,000円/㎡
個別的要因南東道路で日照、通風に支障なく、地域で相応の競争力がある。個別的要因に特に変動はない。
地域要因地域は横浜駅徒歩圏内、平坦な地勢の比較的街区整った生活利便性に恵まれた低層住宅地域。希少な横浜駅から徒歩圏の住宅地域として需要がある。
地域要因の将来予測標準的使用は低層住宅地である（戸建住宅、共同住宅）。地価に影響を及ぼす都市整備等の変動はなく、駅徒歩圏の住宅地域としての要因は安定している。当分の間、低層住宅地域として推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は西区、神奈川区南部の最寄駅より徒歩圏内の住宅地域（横浜駅の他、相鉄本線、市営地下鉄、東急東横線、京急本線の各駅）。需要者の中心は横浜市内在住者、東京方面および横浜都心部への勤労者である。画地が比較的小さく総額が嵩張らず、交通利便性が良好等から圏域外からの転入者も多い。中古住宅と既存画地の小規模開発が需給の中心。土地は3000万円位、新築（画地小規模の建売住宅が主流）は4500万円前後が中心価格帯と判断される。
一般的要因個人消費、輸出が堅調で所得と雇用も水準を維持。金利低下と個人の住宅融資残高が増加等の良好な資金環境のもと首都圏の住宅地需要は好況が継続。

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格302,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因横浜駅から徒歩圏の既成住宅地域で、地域要因に特段変動は認められない。
地域要因の将来予測横浜駅から徒歩圏内の中小規模の戸建住宅、アパート等の混在する既成住宅地域として特段の変動はなく、当面は現況のまま推移するものと予測する。地価はやや上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区、隣接区内の横浜駅の外、相鉄本線、市営地下鉄ブルーライン、東急東横線、京急本線、JR京浜東北線沿線の住宅地域。主な需要者は、横浜中心部及び東京都心部へ通勤する1次及び2次取得者層である。同一需給圏外からの転入者も見られる。総額を押さえるため細分化された画地における小規模物件の供給も多い。需要の中心価格帯は、土地で3，000万円程度、新築戸建住宅で4，500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も市内中心部で需要が旺盛であるが周辺部への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4632471
北緯 139度6144353

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市西区北幸１丁目７番４神奈川県横浜市西区楠町５番８神奈川県横浜市西区東久保町１５８番２神奈川県横浜市西区南浅間町３１番５神奈川県横浜市西区北軽井沢４番２５神奈川県横浜市西区楠町１８番２神奈川県横浜市西区東ケ丘５０番２神奈川県横浜市西区岡野１丁目１８番６外神奈川県横浜市西区岡野２丁目８番２２神奈川県横浜市西区岡野１丁目１３番５外神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７神奈川県横浜市西区北幸１丁目８番外

参考：近隣駅の地価相場

平沼橋駅(地価相場 354,000円/㎡)横浜駅(地価相場 639,500円/㎡)戸部駅(地価相場 345,000円/㎡)高島町駅(地価相場 1,034,500円/㎡)新高島駅(地価相場 1,240,000円/㎡)西横浜駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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