地域要因

私鉄駅徒歩圏の鵠沼地区の住宅地であるが、東海地震への懸念から需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧来からの既成住宅地で、特段の変化は予測されない。地価動向は一時回復傾向にあったが、やや弱含み傾向を示している。

価格決定の理由

本鵠沼地区の類似地域での取引事例より比準価格を得た。近隣地域は戸建住宅地域であることから、戸建住宅等の賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格と比し大きく低位に求められた。これは、標準地のような戸建住宅地においては賃貸需要を想定せず居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

本鵠沼駅の徒歩圏にある熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

本鵠沼地区の熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が多い中、本件では対象不動産と同じ本鵠沼地区内の取引事例等を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料収受を想定することが困難であること等から、やや低位に得られた。本件では市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層の小売店舗等が連担する駅至近の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動要因は無く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小田急江ノ島線本鵠沼駅に近い低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に特段の変化の兆しは認められないため、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は、小田急江ノ島線本鵠沼駅至近の日用品等の販売を主体とする近隣商業地域に存する。主たる需要者は店舗兼住宅の自用目的の取得者であり、市場性を反映した実証的な価格を重視して土地取引を行う。近隣地域は低層建物が多く土地の効率的な利用が図られていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。鵠沼地区の一角に位置しているため、地価は僅かな下落が続いている。

地域要因の将来予測

大規模画地の細分化が徐々に進行しつつあるが、道路等の再配置は困難な既成住宅地域であるため、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維持程で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか共同住宅も見られる既成の住宅地域であるが、アパート等は既存所有地の有効活用として建築されているものと思われ、需要の相当部分は戸建住宅等の自用目的が占めている。 よって、信頼性を有する取引事例から試算された比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地の細分化傾向が顕著でありミニ開発は比較的多いものの、地域要因に影響を及ぼすような大規模な宅地開発等は無く、変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

地価は下落傾向にあるが、旧来から名声の高い戸建住宅地域であることから、中長期的には地価は安定的に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は、「鵠沼」を代表する閑静な戸建住宅地域であり、アパートは散見される程度である。収益性より居住の快適性が重視される地域であり、取引の中心は自用目的で、住宅用途の賃貸市場の熟成は劣ると思慮する。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、共通地点としての前年指定基準地価格との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ターミナル駅である藤沢駅からやや距離があるが、生活の利便性は概ね良好な地域であり、住宅需要が多くなりつつある地域である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ藤沢駅からやや距離のある住宅地域で、特段大きな変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、駅から概ね徒歩圏に位置しており、典型的な需要者は自己使用の戸建住宅の取得を目的としている。既存地主の有効活用によるアパート経営を主とした共同住宅も見られるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比し、やや低位に試算された、従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

藤沢駅に近い利便性良好な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、ターミナル駅としての性格をもつ藤沢駅から徒歩圏内にあって、湘南ブランドイメージを有する熟成した住宅地域である。特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料する。

価格決定の理由

エンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるが、交通接近条件や行政的条件を反映し、アパート等の収益物件も散見される地域である。しかし、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、その収受が困難なことにより、収益価格はやや低位に試算されたものと考える。本件では、利便性・快適性に基づく自用目的の需要が多い地域特性を鑑み、比準価格を重視して収益価格を十分比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「藤沢駅周辺地区再整備構想・基本計画」が策定され、藤沢駅周辺地区において、老朽化しつつある街の再活性化が推進されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的規模のまとまった画地においては、賃貸ビル又は賃貸マンションとしての収益性も期待できるが、近隣地域は画地規模が概ね小規模であり、道路幅員による容積率の制限もあり、中低層の自用の店舗が大部分を占める。利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度は弱い。よって、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年指定基準地価格との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅への接近性は良好であるが、繁華性に乏しい商業環境にある地域で、需要の底堅さは見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は駅への接近性は劣ってはいないが、事務所・事業所用途の土地利用が標準的な地域で、藤沢駅勢圏の商業地としては繁華性にやや乏しく、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は藤沢市を中心に駅周辺の接近性同程度の商業地域の代替性の高い取引事例から試算され、市場の実勢を反映した実証的な価格と言える。以上からより説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性にやや劣るものの住環境良好な既成住宅地域であり、特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とした熟成した住宅地域であり、格別の変動要因は認められない。海浜に近い低標高地であるため、ハザードの影響が若干残っており、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、既存地主による資産運用目的の賃貸アパート等も見られるが、一低専であることから土地利用上の制約が厳しく、収益性は低い。中規模戸建住宅が標準的使用であり、居住の快適性・利便性を重視した自用目的の土地取引が支配的な地域である。よって、本件に於いては、市場実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

私鉄駅周辺の近隣商業地域としての位置付けであり、今後ともに大きく変化する兆しはない。

地域要因の将来予測

近隣地域は私鉄駅に近い近隣商業地域で今後とも現状を維持して行くものと判断される。地域住民の底堅い最寄品需要もあることから、地価は横ばい傾向にある。

価格決定の理由

藤沢市内私鉄沿線における近隣商業地を中心とする類似地域での取引事例より比準価格を得た。一方、近隣地域は画地規模が概ね小規模な地元事業者による自用の低層店舗ビルが大部分をしめる。したがって、利回りによる収益性に基づく市場としての成熟度は低い傾向にある。よって、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、昨年公示価格との検討も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅徒歩圏の既成商業地域である。周辺地域で再開発が予定されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には賃貸ビルも増えてきたが、自用の中低層店舗兼住宅も多く残る。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、その分収益価格がやや低位に試算された。ついては、藤沢市内の商業地域から収集された取引事例に立脚した、実証性の高い比準価格を重視し、これに投資採算性を示す収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅北口の商業地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は藤沢駅北口のメーン通りにある商業地。特段の変化は予測されない。地価動向は横ばい状態にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸ビルもあり、ある程度の賃貸市場も有すると認められる。しかし、利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を比較考量し、自用目的の取引が主である取引事例より求められた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。