地域要因

徒歩圏外ではあるが、中規模の低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現時点では格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は現在進行中の土地区画整理事業地内にあり、事業の進捗とともに低層住宅地域として熟成していくと予測する。当該地域の地価は横這い傾向が続いており、今後の地価上昇が期待される。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等も見られるが、土地を取得して収益物件を建設するための土地取引は殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心である。また、近年では建築費の高騰によりアパート建築による投資採算性の確保が困難になってきている。したがって、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域で、比較的安定しており、近い将来において大きな地域要因の変化は認められない。

価格決定の理由

近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、類似する他の標準地との均衡をも考慮し、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

学校に隣接する住環境の良好な地域であるが、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

市街地の住宅地に位置し、良好な住環境を維持している。周辺の住宅開発等に伴い良好な住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、土地、建物等の投資額に見合う収益を計上することは難しい地域である。そのため、住環境が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となる地域である。したがって、飯能市の住宅地の複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を標準として近年の飯能市の不動産市況を考慮し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

既成の商業地域であるが、商業繁華性は高くない地域で、今後は住宅用途の混在も常態化しつつ概ね現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は回復基調にあり、暫くは横這い基調で推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からやや離れた商業地であり、取引は希少であったことから価格牽連性の高いものをやや広範に収集し比較検討を行った。地価は回復基調にあるものの、賃料水準はやや停滞しており、賃貸市場の成熟度、実質賃料水準等もやや低廉であることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地でもあることから比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は国道16号線背後に位置する既存の住宅地域である。特段、地域要因の大きな変動も見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では自用目的の取引が中心となっており、周辺エリア内において多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方収益物件については、標準地が主に自用目的の戸建住宅地域に存することから、戸建の賃貸事例が少なく、仮に収益価格を試算した場合でも収益性が低いために価格決定の指標になり得ない。従って取引事例比較法を単独適用し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前で駐車場等も残る地域であるが、徐々に店舗等が建ち並んで来ている。

地域要因の将来予測

鉄道駅から近い商業地で、現況は駐車場等も多いが、徐々に駅前商業地として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

市内中心部商店街の商圏は飯能市及び隣接市町の比較的狭い範囲である。飯能駅を中心とする商業地は、賃貸店舗ビル等もあるが、総じて自用店舗等が多く、賃貸市場の熟成度は都心部に比べると低い。本件では、比準価格を標準として、収益価格を関連づけて、前年公示価格を時点修正した価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から遠く、狭山市の中心市街地から距離があることから、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅や作業所等も混在とする住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なことから収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、現下の地価動向を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離を有する既存の住宅地で、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する。地価動向は横這と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地として熟成しており、大きな地域要因の変化、変動は無いものと判断され、現状を維持しながら推移していくものと思料する。地価は回復基調であるが暫くは横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は近年、戸建住宅の画地の小規模化が見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は建築費高騰の影響も含め投資採算が合わないため殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は小規模区画の建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに他の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地区画整理事業が進行中

地域要因の将来予測

区画整理事業が進行中であり、駅徒歩圏の新興住宅地として需給が活発化していくものと予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

駅から少し離れた国道沿いの路線商業地で、店舗等が連たんする。特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する。地価動向は弱含みと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件の供給者は、概ね地主であることから、需要と相まって賃料が低く設定される傾向にあり、収益価格は比準価格に比較し低位に求められた。従って、売買市場における参加者は、収益性よりも類似する土地の取引価格との比較により売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

中心市街地から離れた農家集落地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価動向は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域であり、自用目的の取引が支配的な地域である。アパート等の収益物件は殆どなく 賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。よって、類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、類似する他の標準地との均衡、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない

地域要因の将来予測

中層ビルが見られるものの、商業需要はかろうじて2階まで。昨今はむしろ駅近で住宅需要が強いため、用途転換が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

上物付であれば粗利（又はキャップレート）を指標とした収益性から意思決定を行っているケースが大半であるが、土地単体であると依然周辺相場を指標とした取引も多いため、本件においては比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として成熟しており、特別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅が多く存する地域であり、アパート等の収益物件は少なく、自己使用目的の取引が多い。更に事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的で、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。本件においては、入間市内の類似地域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地からの検討、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動はみられない。

地域要因の将来予測

最寄駅から距離を有する既存の区画整然とした住宅地にあって今後も安定的に推移するものと予測する。地価動向は弱含みと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用目的の取引が中心である。また、事業収支の観点から、共同住宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地との検討をも踏まえ、前年鑑定評価額からの推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅が中心の旧来からの地縁者が多く居住する地域である。従って、外部から当該地域に居住するためのアパート等は見られず、賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は行わない。当該地域は人口減により土地需要が縮小傾向で価格時点以前の取引事例から得られた比準価格は安定性がより脆弱となり得る。以上から、本件では比準価格を標準とするが、さらに類似性を有する標準地との検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模工場が集積する工業団地である。近年の圏央道の整備進捗による利便性の向上から、今後地価は上昇基調となることが期待される。

地域要因の将来予測

圏央道入間インターチェンジ（以下「IC」）に近く、運搬アクセスに恵まれている。圏央道は整備が進み利便性が向上していることから、近隣地域も当該影響を受け、今後地価は上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は工業団地内に所在する内陸型工業地域である。当該地域は圏央道入間ICに近接しているため、運搬アクセスが良い工業地域として需要が十分見込める地域である。評価にあたっては、当該工業地の需要は自用目的での取引が支配的であるが、倉庫需要も見込めるため、平家建倉庫賃貸を想定した収益還元法の適用を行っている。従って、本件においては、比準価格を中心に収益価格を勘案して、規準価格に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

既成の戸建住宅地域として熟成しており、住宅等の建設以外は大きな地域要因の変動は無くほぼ現状維持のまま推移していくものと予測する。地価は回復傾向にあり好立地な地域では高水準での取引も見られる。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は近年、戸建住宅の画地の小規模化が見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は建築費高騰の影響も含め投資採算が合わないため殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い。

地域要因の将来予測

区画整然とした良好な環境条件を維持する住宅地域であり、大きな地域要因の変動は無くほぼ現状維持のまま推移していくものと予測する。地価は一般的要因の影響を受け回復基調にあり概ね横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は近年、戸建住宅の画地の小規模化が見られ、アパート等は地元の地主層等の資産対策上の物件が主流で、収益物件建設目的の土地取引は建築費高騰の影響も含め投資採算が合わないため殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飯能市全域的にはロードサイド型の大規模商業地に需要は移行している。駅前商業地域も当該影響を受け、商業地需要の減退が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は既存の駅前商業地域として熟成しており、格別の価格形成要因の変動はないことから、地域的には暫くは現状を維持するものの、地価は商業地需要の減退を反映して、当面は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗等とともに賃貸に供されている店舗等も散見され、商業事業者向けの賃貸市場も十分熟成しているが、当該地域の市場動向として、取引に当たっては比隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化区域内ではあるが、徒歩圏外（徒歩20分程度）のエリアであるため、市内徒歩圏内物件に比べると需要が相対的に弱い状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は入間市内の標準的な低層住宅地域であり、格別の変動要因がないことから暫くは現状を維持すると予測する。当該地域の地価は横這い傾向が続いており、今後の地価上昇が期待される。

価格決定の理由

周辺地域ではアパートも散見されるが、土地を取得して収益物件を建設するための土地取引は殆ど見られず、全般的に自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心である。また、標準地は規模が小さいためアパート建築による収益性の想定は現実的ではない。したがって、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成している既成住宅地域であり、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

駅前の商店街に近い熟成した既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予想する。

価格決定の理由

想定される賃料水準に比して建築費単価が高騰しており、投資採算性が見込めないため、収益還元法の適用は行わなかった。また、近隣地域は既成住宅地域でありアパート等も見られるが、収益目的の土地取引は少なく自用目的が殆どであり、この取引が取引水準を形成している。比準価格は取引価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。したがって比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。