地域要因

中心部周辺に位置し利便性が良好なこと等から旺盛な不動産需要が見られる。このため地価は上昇しており当分はこの状況が続くと予測する。

地域要因の将来予測

周辺地域で再開発事業やマンションの建設等が進められているため、近隣地域を含む周辺一帯は今後人通りの増加等により繁華性が増大していくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際に取引された不動産情報を基に試算しているため実証的で信頼性が高い。一方収益価格は賃料の設定や建物のレイアウト等において想定要素を含んでいるため流動的な側面がある。よって、比準価格は収益価格より不動産市場の動向を反映した実証的な価格であることから、比準価格を重視し収益価格は参考として、代表標準地の価格水準からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 富山駅前整備や再開発事業の進捗で賑わい増加の期待が高く、飲食店の出店需要も旺盛であるが、上層階の店舗や事務所需要は引き続き弱い。

地域要因の将来予測

 周辺は新幹線開業後も更に一帯の整備が進められ、空港利用客の大半も集中することが見込める。飲食店舗の出店意欲は強く、空室率も下がりつつあることから地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 いずれも周辺類似地域の実勢を反映している取引事例を5事例を採用した。近隣地域内は自用目的の店舗、事務所等が中心となっており、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線開業により飲食店を中心にテナント需要が旺盛であり、駐車場やマンション需要も堅調であるため、需給関係は強めに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は賃貸需要が低層階を主とする飲食店を除き希薄であり、また土地価格に見合う賃料を徴収できないことから低位に求められた。したがって、収益価格は参考にとどめ、地域の市場動向を踏まえ、周辺標準地との均衡を考慮したうえ、実需等を反映した取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としての集積度が低く、今後の発展も期待しにくいが、個人事務所や店舗、住宅用地としての宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域等から信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、収益目的の需要者は見られず、賃貸需要が弱いことから、収益価格の信頼性は低い。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋12．2％，＋14．1％（西田地方地区＋1．1％，＋0．9％）

地域要因の将来予測

中心市街地の生活利便性が高い住環境の良好な住宅地域であり、今後も現状で推移するものと予測。地価水準は住環境の良い中心住宅地への居住を望む需要もあり、世帯数の増加傾向から上向き傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

周辺類似地域内に所在し、いずれも地域の実勢を反映している事例を採用した。標準地は自己所有の戸建住宅が多い住宅地域であり、規模が小さく間口も狭いため、賃貸建物の想定が困難であり、収益価格は適用できないと判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的で信頼性のある取引事例により求められた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後住宅地の開発が進んでおり、将来的にも安定した商業地域とみられていることから、市場は横ばい基調で推移している。

地域要因の将来予測

環状道路沿いの路線商業地であり、店舗立地が急速に進んだ後、店舗間の競争等で商業環境が熟成過程にある。店舗間の競争が厳しく大型の設備投資は控えられる傾向で、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

一棟貸しや事業用定期借地を活用した収益物件が主で、建物価格の上昇や土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の規範性は低い。比準価格は広域的な範囲の幹線道路沿いの事例から検討し、信頼性のある価格が得られたと判断する。自用目的の取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるので、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

背後の都塚・刑部地区で組合施行の土地区画整理事業の進捗に伴い、今後、当該地域への波及が期待される。

地域要因の将来予測

志紀駅に近い熟成した住宅地域であり、東側背後の都塚、刑部地区が市街化区域に編入され、組合施行の土地区画整理事業計画が進捗しており、当該地域への波及が期待される。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性を指標とした価格形成がなされている地域であること、及び、経済合理的な賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、主たる需要者の市場性を反映した比準価格が十分な説得力を有すると判断してこれを採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

活性化の進む市電環状線沿線の中心市街地への接近性が良好なことから、安定した土地需要が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる取引事例に基づき試算を行った。収益価格は賃貸借需要が稀薄であり土地価格に見あう賃料を徴収できないことから低位に求められた。以上から代表標準地との検討を踏まえ、地元企業等の実需を中心とする取引事例より求めた比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

事務所街はオフィス需要が低調で空室率の高止りが続き厳しい環境にあるが、地元企業の事務所ビル売買もあり、コインパーキング目的の需要も強い。

地域要因の将来予測

代表的事務所街で、中央警察署の移転が予定されていて、今後は飲食店等が増加すると予測される。事務所空室率は高止まりしているが、駐車場用地やマンション用地需要が地価を下支えしている。

価格決定の理由

事務所街であるが賃貸市場が停滞し、賃貸収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じている地域であり、収益価格の信頼性は相対的に低い。比準価格は市場性を裏付ける取引事例に基づき求めており、規範性のある価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準とし収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

歓楽街は駅前に顧客流出が顕著で空き店舗の増加、環境悪化により収益性が低下。周辺部は駐車場経営等が増加し需要が多様化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が低調でテナント収入を目的とした投資市場において期待利回りが投資主体により大きな開きが生じているため、収益価格の信頼性は低く、また建物価格の上昇により収益性が悪化している。比準価格は周辺で信頼性の高い取引事例が得られ、取引の事情も勘案して査定しており規範性の高い価格が得られたと判断する。よって比準価格を標準として、益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸による出店が主であるが、底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を喚起し、需給は堅調で地価は横這いで安定している。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。底値感・値頃感、背後の住宅地の地価水準に対する割安感が需要を顕在化させ、地価は横這いで安定しており今後も底堅く推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗・事務所等自用目的の取引が主である。同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し精度の高い比準価格を試算し得た。一方、出店形態が事業用定期借地を中心とする流れの中にあって、貸店舗等の需要は総じて低いため賃料水準の把握が難しく、収益価格は相対的に精度が劣る。従って、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業が行われた準幹線道路沿いの営業所等の混在する、区画整然とした住宅地域で、人気の小学校区でもあり、地価はやや強含みで推移。

地域要因の将来予測

やや広幅員の準幹線道路沿いの営業所等の混在する住宅地域で、画地規模は幾分大きいが、人気の小学校区にある区画整然とした地域であり、地価は長期下落による値頃感もあり、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市中心部への系統及び連続性に恵まれ、アパート等の収益物件も混在するが、収益目的の取引は乏しく、自用目的の取引が多い。比準価格は複数の信頼性のある取引事例を収集し試算したものでその精度は高い。一方、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に試算された。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を中心に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西武跡地の再開発事業は建物取壊しが行われており、平成27年春には北陸新幹線、旧大和跡地のキラリの開業等があったが影響は少ない。

地域要因の将来予測

県の代表的なアーケード小売店街。周辺地域では再開発事業が進んでおり、完成後の繁華性が期待されるが、郊外の大型店舗による顧客の流出も懸念材料として残っている。

価格決定の理由

本地域のような高価格帯アーケード街の取引事例は乏しいため、市中心部商業地における比準可能な事例を5事例を採用した。取引事例はいずれも中心商業地域内に所在し中央商業地の実勢を反映している。一方収益価格は賃料及び想定建物の設定如何により左右される面があり、規範性は比準価格より劣ると認められる。従って、実勢価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にすると共に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

対前年11月末 世帯数・人口数増減比＋10．3％，＋3．4％（星井町地区＋1．1％，−1．2％）

地域要因の将来予測

再開発事業の進む中心商業地の南側の商住混在地域で、今後併用住宅地としていくものと予測。地価は再開発事業後の環境条件の変化の影響下にあるものと予測される。

価格決定の理由

中心部周辺の類似地域に所在する事例を採用した。採用した事例は、いずれも地域の実勢を反映している。近隣地域内は自用目的の店舗が中心となっている。近年の市街地における商況の沈滞傾向を反映して、商事業者向けの賃貸市場における需要の程度は総じて低い。このため、信頼性ある取引事例により求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鵜坂小学校校区は、供給が多いものの、需要も多い人気地区であり、多くの地域において、地価が上昇している。

地域要因の将来予測

今後も供給があれば、住宅分譲を目的としたミニ開発は多く見られるものと予測する。また、人気のエリア内であり、需要が高く、値頃感も強いことから、当面の間、地価の上昇が継続していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、面大地を除いてアパート建築目的の土地取引が見られず、取引に当たって収益性が考慮されないことから、収益価格を適用しなかった。一方、比準価格は、戸建住宅取得目的で、同一校区の事例を重視して試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高い価格である。近隣地域内における需要の中心となるエンドユーザーは市場性を重視して、取引価格を決定する傾向が強いことから、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性の高い中心市街地で、安定した有効需要により、地価は堅調な基調が維持されている。

地域要因の将来予測

周辺での住環境の整備が進み（西町再開発、中央小学校建設等）、近隣地域周辺への有効需要は今後も高い水準で維持されると予測されるが、地価は需要層との関係で概ね横ばい傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が認められる取引事例から試算した。収益価格は近隣地域における標準的画地の規模が小さく、間口も狭いことからアパート建築が困難なため求めることができない。快適性を重視する住宅地域であるので、戸建住宅用地の取引事例から求めた比準価格を重視し鑑定評価額を上記の通り決定した。