富山県富山市桜木町８番３０(富山駅・安野屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
207,000円
2016年01月01日に行った富山県富山市桜木町８番３０(富山県富山市桜木町８−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を207,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 富山県富山市桜木町８番３０ |
| 住居表示 | 桜木町８−８ |
| 価格 | 207,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 富山、960m |
| 地積 | 268㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の飲食店ビルが多い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井上勉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上勉 |
|---|---|
| 価格 | 205,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 歓楽街は駅前に顧客流出が顕著で空き店舗の増加、環境悪化により収益性が低下。周辺部は駐車場経営等が増加し需要が多様化している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は富山駅から西町にかけての中心部商業地域及びその周辺歓楽街。主な需要者は飲食店ビル管理経営等を行う地元不動産業者や投資家である。歓楽街の中心は富山駅前に移っており、空き店舗の増加、環境悪化により収益性の低下が顕著で、周辺部では駐車場不足に伴う時間貸し駐車場への転換が増加し高位の取引価格に繋がっているが、歓楽街区の需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、規模によりまちまちであり、中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 新幹線開業で富山駅周辺や再開発が活発な市電環状線周辺では投資意欲が高く、時間貸し駐車場やマンション用地の需要が増加している。 |
小林正伸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林正伸 |
|---|---|
| 価格 | 208,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駐車場需要は堅調であるが、北陸新幹線開業を契機に富山駅前エリアに飲食店舗の集積度が高まり、反動から収益性は悪化、需給は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 飲食店ビルが建ち並ぶ歓楽街であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。駐車場需要が下支えしているものの、駅前エリアとの競争激化から収益性の改善は見られず、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は富山市中心部の繁華街及びその周辺の商業地域の圏域である。富山駅前エリアとの競合関係において、競争力は劣り、客足の減少等からテナントの商況は停滞傾向が継続している。一方で安定した収益が見込めることからコインパーキング利用を目的とした宅地需要は堅調であり、一部では高値取引も見られる。主たる需要者は地元不動産業者や投資家等であるが、取引価格は規模等により様々であるため、市場の中心価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 景気は回復基調にあり不動産需要に堅調な動きが見られる。北陸新幹線が開業し、コンパクトシティに向けた各種政策、再開発事業が進められている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日 大鳶崩壊) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度6941299 北緯 137度2146851 |
参考：該当物件周辺マップ
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富山県婦負郡婦中町長沢字中町４２００番２富山県富山市千代田町字アナ池割７番１１富山県富山市新桜町５番３富山県婦負郡八尾町福島６丁目３５番外富山県婦負郡八尾町福島字沼田割６６３番３外富山県富山市黒瀬字大屋割５１番２富山県婦負郡婦中町砂子田４４番２大阪府八尾市上之島町南１丁目５２番大阪府八尾市志紀町３丁目２９番外富山県婦負郡婦中町笹倉４９０番１富山県富山市総曲輪１丁目６番１外富山県富山市荒町５番３富山県富山市長江東町３丁目２０３番外
参考：近隣駅の地価相場
富山駅(地価相場 105,150円/㎡)安野屋駅(地価相場 105,150円/㎡)奥田中学校前駅(地価相場 88,300円/㎡)稲荷町駅(地価相場 57,200円/㎡)不二越駅(地価相場 59,900円/㎡)富山トヨペット本社前駅(地価相場 67,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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