地域要因

 市役所移転、市街地再開発事業等中心市街地活性化が図られているが、顧客の郊外新興商業地域志向は継続し、需要は低迷している。

地域要因の将来予測

 長岡市役所の移転、市街地再開発事業等、中心市街地活性化が図られているが、顧客の郊外新興商業地域志向は継続しており、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 収益還元法の適用に際しては、賃料水準が借主主導の総額重視であるため、得られた収益価格は相対的に信頼性が低い。そこで、比較的近時で、大手通り沿線や、近接地域の事例を選択し、繁華性に特に配慮して比較検討を行った結果、高い信頼性を得るに至ったものと思料する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川西地区の農家集落は、需要は弱いながら地価水準も低いため、下落率は小さい状況が続いている。

地域要因の将来予測

市街化調整区域の農家集落では価格形成要因に大きな変動はない。硬直化した市場を反映し地価は緩やかに下落していくものと予測する。

価格決定の理由

市場では自用目的の取引にほぼ限定され、居住性・快適性が重視され価格が形成されている。比準価格は、同じ川西地区の農家集落等で取引された複数の事例より求めており、硬直化した市場を反映した価格である。共同住宅等の収益物件は見られず、賃貸市場も形成されていないため収益還元法は適用できない。以上より、実証的な比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧越路町郊外に位置する区画整然とした住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、宅地需要は弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

旧越路町中心部からはやや離れるものの、良好な居住環境が維持されている。また、旧長岡市の路線商業地域等へのアクセスは悪くない。但し、宅地需要は少なく、今後も地価は下落基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成されていない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域において成立した取引価格を基礎としており、市場性を反映し客観性を有する。また、当該価格は、価格牽連性及び代替競争性の極めて強い取引事例を価格判定の指標としており、その精度は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づき上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

隣接地域で市役所移転等の公益施設集積や市街地再開発事業を行い、中心市街地の活性化が図られている。

地域要因の将来予測

中心部の商業地で、今後も同様の状況で推移するものと予測する。地域経済は持ち直しつつあるが、郊外大型店への顧客流出による中心街の空洞化から、当面は地価の下落傾向は緩やかではあるが続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域における取引事例から比較したもので、求められた価格は現在の地価水準を示しており、規範性が高いものと思われる。収益価格は、郊外の大型店との競争から空室が増加して賃料水準も流動しており、支払賃料を把握するに限界があることから精度はやや劣る。よって不動産市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近年の市役所新庁舎アオーレ長岡のオープン、再開発ビル完成も、期待ほどには市中心部の活性化は実現せず。飲食店街の賑わいも回復しない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既成商業地域では店舗需要の低迷、空室増加（2階以上）で賃料水準に混乱（開差）が見られ、収益資料の規範性には限界があり、収益価格は低位となり精度が低い。当該地域でも地価水準は取引価格の集積に基づき形成される実態がある中で、比準価格は信頼性の高い取引事例を採用し、適切な比準を経て求められており、実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境・利便性ともには概ね良好な熟成度の高い地域であり、東側地域の新規の分譲地も熟成し良好な住環境を形成している。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり、将来的には概ね現状を維持するものと予測する。利便性及び住環境は概ね良好であることから、地価は下落幅が縮小傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地の画地規模では駐車場等を十分に確保した収益性に富む共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。また基本的に自用のやや優良な戸建住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえた上で、客観的かつ実証的な取引価格に基づく信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格調整は進展しているが、顧客誘引施設がなく、周辺に比べ競争力は弱い状況が続く。

地域要因の将来予測

価格調整は進展しているが、核店舗のない繁華性の低い既成商業地域で周辺の商業集積地との競合もあり、地価は緩やかに下落していくものと予測する。

価格決定の理由

自己所有の店舗等が多く見られ、自用目的の取引では取引指標として賃料収入等の収益性は重視されていない。比準価格は価格牽連性が強い複数の事例を重視等して求めており信頼性は高い。一方、商業機能性の低下もあり元本に見合う賃料水準が形成されていない市況下では事情を有する契約も多く、収益価格の精度は相対的に劣る。以上、実証的な比準価格を重視し収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要自体は多くはない。やや価格水準が高いが、スマートIC整備等もあり、地価は下落しつつも若干の緩和傾向にあると思料する。

地域要因の将来予測

熟成した古い工業団地であり、将来的には現状を維持するものと予測する。市内の工場需要は少ないが、スマートICの整備に若干の期待感もあり、地価の下落はやや緩和していくものと予測する。

価格決定の理由

自用の工場が建ち並ぶ地域であり、収益価格は試算しない。取引事例は非常に少ないため時点を遡って収集し、同一工業団地内または周辺の混在地域のものを採用しており、客観性を確保した実証的な価格であり信頼性は高いと思料する。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないものの、相対的に水準の高い近隣地域の地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

長岡駅や中心的商業地域、信濃川左岸の路線商業地域にいずれにもアクセスしやすい。但し、小・中学校からはやや距離がある。また、地価水準が高いこともあり需要が少ない。よって今後、地価下落が進む可能性もある。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価と賃料の相関関係は希薄である。そのため、地価は収益性に基づき形成されておらず、低位に試算された収益価格は規範性に欠ける。一方、比準価格は、近隣地域周辺の類似地域において実際に成立した取引価格から導出したもので、市場参加者に対する説得力が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留めるものとし、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 居住環境の良好な地域であり、長期にわたる地価下落により値頃感も出てきているが、地価水準の高い住宅地域に対する需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

 価格水準の高い既成住宅地域であり、需要及び供給とも少ない。値頃感も出てきているが、居住者の高齢化、郊外での宅地供給増加の影響もあり、今後の地価は引き続き若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 収益還元法を非適用としたが、取引事例比較法の適用に際しては、市街地に位置する居住環境の良好な既成住宅地域等の事例を採用し、用途の多様性や接近条件に配慮して試算しており、得られた比準価格の精度は高いものと思料する。快適性が重視される住宅地域でもあり、比準価格を基に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場・倉庫の他、幹線道路沿いの為、事業所や店舗等も見られる。工業地の土地需要は低調であり、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

幅員の広い幹線道路沿いに位置し、工場・倉庫を中心とした利用状況であり、周囲には大規模工場等も存しているが、工場・倉庫等の需要は低調であり、地価水準は今後も当面下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺に工場や倉庫の賃貸物件はなく、自己利用を目的とする利用が一般的であることから、収益還元法は適用できなかった。周辺の土地取引は殆どが自用目的で、取引価格の集積で地価水準が形成されている。比準価格は市場性を反映した客観的な価格であり、規範性の高い取引事例を中心に、市場の実態を反映し実証的であり、説得力が高い。以上より、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

左岸バイパス等の整備によりアクセスが向上している。利便性も良く需要者の選好性も高い。

地域要因の将来予測

熟成しつつある住宅地域で、公立大学、商業施設等にも近く利便性、住環境は良好に推移すると考える。アクセス道路の整備により利便性が向上していることもあり、地価は底値を探りつつある。

価格決定の理由

長岡市の住宅地域の不動産取引は居住性、快適性が重視され価格が形成される。比準価格は複数の事例より求めており実証的である。大学も近くにあり相続対策や遊休土地利用等の共同住宅は見られるが、需要者の取引指標として収益性は重視されていない。以上より、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路事情の少し劣る地域で、売り物件なども比較的多く見られ、郊外の分譲地と競合関係にあるなど需要面の弱さが見られる。

地域要因の将来予測

住宅が建て混む郊外の住宅地域で、地価水準の手頃な住宅地域として一定の需要が見込まれるものの、広域的な宅地需給動向の影響や地域の街路事情により、地域的な地価水準にまだ弱含みの傾向が見られる。

価格決定の理由

共同住宅を想定するには画地が小規模で経済合理的な建物床面積が確保できないため収益還元法は適用しなかった。周辺にはアパート等も見られるが、供給過剰ぎみで土地価格に見合う賃料水準を維持するのは難しい。住宅地域では収益性より居住の快適性等を重視して取引価格が形成されている。比準価格は信頼性の優る事例を中心に求めており地域の地価水準を反映している。代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価格を採用し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業性は希薄だが、利便性が良く地価下落は多少緩和傾向にある。

地域要因の将来予測

商業収益性は低位にあり、不動産需要は少ない。長らく地価下落が進んできたことにより、変動幅は少なくなってはいるものの、下落基調に変化はないものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は商業地域ではあるが、収益性を指向する地域ではなく、地価と賃料の相関関係は希薄である。そのため、低位に試算された収益価格は市場参加者に対する説得力に欠け、規範性に劣る。比準価格は、同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、市場性を反映し客観性を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留めるもとし、上記の通り比準価格に基づき鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性も良く一定の需要はあるものの、新興の住宅団地との競合が続いている。

地域要因の将来予測

熟成度の高い中心部の既成住宅地域で、当面は現在の住環境を維持していくものと考える。小中学校等の公共施設に近く利便性も良いため地価の下落は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

長岡市の住宅地域の不動産取引は居住性、快適性が重視され価格が形成される。比準価格は現実に行われた多くの取引を基に導かれたもので実証的である。相続対策や遊休土地利用等の共同住宅は見られるが、需要者の取引指標として収益性は重視されていない。以上より、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然としており、街路条件及び環境は概ね良好である。

地域要因の将来予測

やや古い地域であるが区画整然とした熟成した地域であり、将来的にも概ね現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

基本的には自用の戸建住宅地域であり居住の快適性を重視しており、収益性を指向する地域ではなく、収益価格は相当程度低位に求められた。一方、客観的かつ実証的な取引価格から求めた信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域の区画整理事業による住宅地分譲を始めとして、競合する住宅地が多くなり地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。居住環境が良好な地域であるが、市全体的に住宅地の供給過剰感があるため地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパートも一部見られるが、画地規模が小さくアパート等の収益物件を想定することが難しいため収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域で取引の多くは自己使用目的のものであり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。