新潟県長岡市高見町字東堤１２０番１８(押切駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,200円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市高見町字東堤１２０番１８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,200円/㎡としました。

新潟県長岡市高見町字東堤１２０番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市高見町字東堤１２０番１８
住居表示 
価格34,200円/㎡
交通施設、距離北長岡、3,800m
地積201㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格34,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然としており、街路条件及び環境は概ね良好である。
地域要因の将来予測やや古い地域であるが区画整然とした熟成した地域であり、将来的にも概ね現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧長岡市北部の住宅地域一帯である。需要者の中心は30代の一次取得者で、周辺市町村からの転入も見られる。長岡市内では各所で大量の新規分譲により供給過剰が続いており、地価は下落傾向である。土地は650∼1000万円程度、新築戸建物件は2000万円前半が中心価格帯である。
一般的要因人口下落率は県平均に比してやや緩やかである。建築コストの上昇により、注文住宅より建売など、安価な物件が選好される傾向にある。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格34,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小・中学校、バイパス等に近く、良好な居住環境が維持されている。
地域要因の将来予測小・中学校に近く居住環境が概ね良好なため、潜在的な需要が見込まれる。また、熟成した住宅地域であり、地域環境に大きな変動があるとは考えらない。よって、当面、地価は微下落で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧長岡市北部郊外に位置する普通住宅地域である。主たる需要者は当該圏域在住の若年ファミリー層などだが、隣接する見附市等からの需要も見込まれる。当該圏域及びその周辺で大規模な宅地分譲が盛んに行われているため、供給過剰状態にあり、売れ行きが鈍っている分譲地もみられる。土地は総額650∼900万円程度、新築の戸建物件は土地・建物総額で2000∼2300万円程度が需要の中心的な価格帯である。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進む中、同時並行的に住宅地の大規模分譲が続いている。市場には供給過剰感があり、総じて地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4990342
北緯 138度8620513

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県長岡市芹川町字前雁島７２２番２新潟県長岡市高見町字西堤３４８番１ほか５筆新潟県長岡市新組町字猿橋３７７１番１新潟県長岡市東高見２丁目３番１０新潟県長岡市寺泊竹森字鳥原田３３５番２外新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１

参考：近隣駅の地価相場

押切駅(地価相場 38,400円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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