新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１(北長岡駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


59,000円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１(新潟県長岡市東栄３−１３−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,000円/㎡としました。

新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１
住居表示東栄３−１３−１５
価格59,000円/㎡
交通施設、距離長岡、2,100m
地積158㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格59,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域で土地区画整理事業が行われ住宅地の供給が続いている影響もあり需要は弱めである。
地域要因の将来予測今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。利便性は比較的良好であるが周辺の土地区画整理事業の実施により競合する住宅地の供給が増えており、地価は微下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡市中心市街地周辺の住宅地域である。需要者は長岡市内居住者がほとんどであるが、市外からの転入者も見られる。利便性が比較的良好な価格水準中位の住宅地域で市場での人気はあるが、人口減少、高齢化が進行する中、市内各地で住宅地供給が続いており需要はやや弱めになっている。土地は800万円∼1，200万円程度、新築の戸建物件は2，500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けている。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格58,900円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 長期にわたる地価下落により値頃感もでてきているが、周囲で土地区画整理事業等新規宅地供給が継続し、供給過剰感もある。
地域要因の将来予測 現在の居住環境を維持するものと思われるが、宅地供給が継続する地区でもあり、今後の地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR信越本線の東側を中心とした長岡市街地周辺部の住宅地域。需要者は、市内居住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。比較的人気の高いエリアであるが、土地区画整理事業や民間業者による宅地供給も多く、住宅地市場はやや弱含みで推移している。土地は総額800万円∼1200万円程度、建売物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。土地取引件数及び新設住宅着工戸数は直近では若干回復の兆しが窺える。住宅地の供給圧力は強い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4599915
北緯 138度8615617

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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