新潟県長岡市川崎町字萱場１９４１番３(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


35,100円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市川崎町字萱場１９４１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,100円/㎡としました。

新潟県長岡市川崎町字萱場１９４１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市川崎町字萱場１９４１番３
住居表示 
価格35,100円/㎡
交通施設、距離長岡、2,900m
地積171㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格35,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 周辺分譲地との競合関係にあるため供給過剰感が否めないものの、値頃感があるため、弱いながらも一定の需要がある。
地域要因の将来予測 企業収益は改善しつつある等、景気は緩やかに回復しつつある。雇用情勢及び個人消費なども改善している上に地価の相対的な値頃感をも反映し、今後は、地価は安定化に向かうものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち、旧長岡市中心部及びその周辺にわたる住宅地域。需要者の中心は旧長岡市内に居住する者が中心であるが周辺部からの転入も見られる。市街化調整区域に指定されているため周辺の市街化区域内の住宅地と比較して価格水準が低い。土地は、150∼200㎡前後、総額500∼800万円前後、新築戸建物件では総額2000万円前後である。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格35,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域環境に大きな変動はないものの、利便性がよく値頃感が出てきており、地価は微下落で推移している。
地域要因の将来予測大規模宅地分譲が複数行われており、供給過剰な状態にある。但し、病院に近いこともあり、近隣地域の宅地には比較的需要がある。よって、都市の外延的発展もあって、当面、地価は底堅く推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は信濃川右岸、旧長岡市市街地外延部に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。当該圏域内の住宅地域の地価は総じて低い一方、都市の外延的発展等に伴い利便性が改善、ないし向上している地域もある。こうした地域にあっては、購買力の弱い若年ファミリー層を中心とした需要を吸引している。土地は500万円∼900万円程度、新築の戸建物件は土地・建物総額で2000万円前後が需要の中心的な価格帯である。
一般的要因少子高齢化、人口減少等を背景とし、地価は総じて下落傾向にある。また、大規模な宅地開発分譲が同時並行的に進んでおり、需給悪化が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度44977600000001
北緯 138度8723635

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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