新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外(押切駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


23,700円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離北長岡、3,300m
地積3,065㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況営業所、工場、住宅等が混在する県道沿いの地域
前面道路の状況西13.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格23,700円/㎡
個別的要因二方路であり、日照・通風・利用効率性等による効用が認められる。個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因工場・倉庫の他、幹線道路沿いの為、事業所や店舗等も見られる。工業地の土地需要は低調であり、地域要因の変動は特に認められない。
地域要因の将来予測幅員の広い幹線道路沿いに位置し、工場・倉庫を中心とした利用状況であり、周囲には大規模工場等も存しているが、工場・倉庫等の需要は低調であり、地価水準は今後も当面下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、長岡市及び隣接市町村を中心とする中越地方の中規模工業地域と把握されるが、用途の多様性が認められ、工場・倉庫の他、事業所・店舗等も見られる。幹線道路沿いへの需要は一定程度はあるものの、中小企業の業況は依然として厳しく、新規投資も限定的である。その為、取引も少なく、地価の中心的な価格帯を把握することは困難である。
一般的要因全国的には景気回復が見られるが、市内は地元企業の業況は依然厳しく、工業用地に対する土地需要は低調である。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価下落が進んできたことで、地価変動は多少縮小傾向にある。
地域要因の将来予測接面県道の車両交通量は多く、沿線では商業的利用も見られる。但し、近隣地域では工業系の利用が標準的で、現状維持的に推移するものと考えられる。よって、工業系の地価動向に沿った動きが続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、長岡市を中心とする中越地方の工業地域全域である。需要者は県内外の企業法人（製造業者、物流業者など）である。幹線道路沿いの工業地は、用途の多様性から沿道施設地となったり、住宅地として宅地分譲されたりするケースがある。但し、近年は目立った用途転用は見られず、工業地に対する需要は総じて少ない。そのため、不動産取引は低調で、地価の中心的な価格帯を把握することは困難な状況にある。
一般的要因景気には持ち直しの動きもみられるが、市内企業法人の設備投資姿勢は依然として慎重である。そのため、宅地需要は低調で、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4973872
北緯 138度8635317

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県長岡市芹川町字前雁島７２２番２新潟県長岡市三和３丁目１２１番２新潟県長岡市高見町字西堤３４８番１ほか５筆新潟県長岡市寿３丁目３３２番１ほか１筆新潟県長岡市新組町字猿橋３７７１番１新潟県長岡市東高見２丁目３番１０新潟県長岡市滝の下町戊２０６番新潟県長岡市寺泊竹森字鳥原田３３５番２外新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１

参考：近隣駅の地価相場

押切駅(地価相場 38,400円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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