新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番(北長岡駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


60,900円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番(新潟県長岡市東新町２−３−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,900円/㎡としました。

新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番
住居表示東新町２−３−２６
価格60,900円/㎡
交通施設、距離長岡、2,100m
地積171㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い中心部に近い既成住宅地域
前面道路の状況東7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格60,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地としての地域の状況に変動はないが、郊外部で供給が多い新規分譲住宅地へ需要が吸収され、当該地域での需要は少ない。
地域要因の将来予測中心部に近く、利便性の比較的高い住宅地域としての現在の住環境を維持すると思われるが、住宅需要は新興住宅地域に集まり、既成住宅地域での需要は減退しており、地価弱含み傾向は当面続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市中心市街地周辺部の価格水準上位の既成住宅地域。高価格帯のため需要者の中心は、市内在住の経済力のある中年層以上の個人である。中古住宅中心の市場で供給は限定されるが、郊外での新規の造成分譲地の供給が盛んで、需要者の多くは、これら地域を志向するため、既成住宅地域では相対的に需要は少ない。土地は200㎡、総額1200∼1600万円程度が需要の中心価格帯で、土地の総額が嵩むため、新築戸建物件の供給は殆どない。
一般的要因長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格60,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域で住宅地の供給が続いており、価格水準の比較的高い既成住宅地の需要は弱い。
地域要因の将来予測住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で今後も現在の居住環境を維持していくと予測する。地価下落が続き地価水準は値頃感がでてきたが、郊外の住宅地供給が増えている影響もあり地価の下落傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡駅を中心とする中心部周辺の既成住宅地域である。需要者は長岡市内居住者がほとんどであり、他からの転入は少ない。価格水準上位の既成住宅地域のため需要者層はある程度限定されることや、郊外において住宅地供給が増えていること等も影響して需要は弱くなっている。土地は1，000万円∼1，500万円程度が需要の中心価格帯である。新築の戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けている。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4622134
北緯 138度8579565

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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