新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５(北長岡駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
24,400円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５(新潟県長岡市鉄工町２−１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市鉄工町２丁目１番５ |
| 住居表示 | 鉄工町２−１−１５ |
| 価格 | 24,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、5,500m |
| 地積 | 1,325㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小工場、事業所が建ち並ぶ鉄工関連の工業団地 |
| 前面道路の状況 | 北西16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河田将明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河田将明 |
|---|---|
| 価格 | 24,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 需要自体は多くはない。やや価格水準が高いが、スマートIC整備等もあり、地価は下落しつつも若干の緩和傾向にあると思料する。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した古い工業団地であり、将来的には現状を維持するものと予測する。市内の工場需要は少ないが、スマートICの整備に若干の期待感もあり、地価の下落はやや緩和していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市内の工業地域。需要者の中心は市内または周辺市町村の工場事業者である。スマートICは整備されるものの、大幅な需要の喚起にまで至るかは不透明である。取引件数が非常に少なく、取引価格は個別の事情により様々であるため、中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 長岡圏域においては、新規の工業団地では緩やかなペースで工場や企業が進出しており、既存の地域では隣接地買い増し等も見られる。 |
植木幸雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 植木幸雄 |
|---|---|
| 価格 | 24,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 工業団地としては古いため近隣地域に進出する動機も乏しいことから需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域に囲まれた郊外の工業団地で工場自体も古いものが多く新規に進出する企業も少なく、地域経済の低迷などにより需要も足踏み状態で弱くこの傾向は当面続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中越地域一円の中小工場地域。需要者は市内の中小事業所経営者が多く市外からの転入は少ない。市内工業地や県営中部産業団地でも用地の分譲が続けられており広域的な工場地の供給は多い。近隣地域は住宅地域に隣接していることもありやや高めの価格水準で推移してきたが、工場用地としてはやや高目の水準の為もあり新規需要は少ない。取引の価格帯は規模等様々であり需要の価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4727142 北緯 138度8284561 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県長岡市上野町字大割１０番２新潟県長岡市蓮潟町字五郎作１８０４番１外新潟県長岡市福道町字江付３６３番１外１筆新潟県長岡市神田町１丁目２番３７新潟県長岡市寺泊野積字中浜２３２８番２１外
参考：近隣駅の地価相場
北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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