新潟県長岡市江陽１丁目１０番７(北長岡駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,900円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市江陽１丁目１０番７(新潟県長岡市江陽１−１０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

新潟県長岡市江陽１丁目１０番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市江陽１丁目１０番７
住居表示江陽１−１０−１０
価格46,900円/㎡
交通施設、距離長岡、5,700m
地積220㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格46,900円/㎡
個別的要因北西道路であるが、街路幅員は良好で選好性は一般的である。特に変動はない。
地域要因街路事情や住環境等から需要の見込まれる住宅地域で、値頃感の改善に伴い需要の回復傾向が見られる。
地域要因の将来予測街路や街区の整然とした住宅地域で、良好な住環境が維持されている。中心地域への接近性等から比較的手頃な地価水準にあり、概ね堅調な需要が見込まれるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は蔵王橋西詰から南西方へ続く川西地区の住宅地域一円。主な需用者は市内に居住する一次取得者層であるが、隣接市町村など他圏域からの転入も多いと思われる。良好な住環境と商業施設等への交通便益性から安定した需要が見込まれる。地価はまだ弱含んでいるが、下落幅は僅かである。土地は220㎡前後で1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が取引の中心価格帯である。
一般的要因宅地の供給は郊外を中心に継続し、需要はまだ回復の途上である。川西地区等では持ち直しの動きも見られ、地域的な差異が生じている。

草間克己氏による調査レポート

不動産鑑定士草間克己
価格46,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の一般住宅地域に比べ地価は相対的に割安感があり、値頃感が出ている。需要は概ね堅調で、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中心部から少し距離があるが住環境は良好で、今後も現状を維持すると考える。長期の地価下落で値頃感が出ており、需要は概ね堅調で取引も比較的多い。地価は安定的で、今後横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は長岡市川西地区の標準住宅地域で、狭義では江陽、蓮潟地区。主たる需要者は市内居住者のうち30∼40代を中心とした一次取得者層であり、周辺市町村からの転入も見られる。川西地区では、近年大型店舗が多く出店、幹線道路網の整備も進行し、近隣地域周辺では地価は値頃感が強く、需要は概ね堅調である。土地は200㎡程度で、総額800∼1100万円程度、新築の戸建物件で2400∼2700万円程度が取引の中心価格帯である。
一般的要因全国的には景況は緩やかな回復傾向とされるが、長岡市を含む県内では回復には至っておらず、業況低下の業種も多く、景気の実態は良くはない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4761306
北緯 138度8358802

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県長岡市芹川町字前雁島７２２番２新潟県長岡市上野町字大割１０番２新潟県長岡市下々条２丁目１３６８番１ほか１筆新潟県長岡市神田町１丁目２番３７新潟県長岡市寿２丁目９９番１外２筆新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１

参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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