新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１(北長岡駅・押切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


11,500円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,500円/㎡としました。

新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
住居表示 
価格11,500円/㎡
交通施設、距離北長岡、4,000m
地積450㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅の多いやや郊外の既成住宅地域
前面道路の状況西8.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格11,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因川西地区の農家集落は、需要は弱いながら地価水準も低いため、下落率は小さい状況が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域の農家集落では価格形成要因に大きな変動はない。硬直化した市場を反映し地価は緩やかに下落していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川左岸にある市街化調整区域内の農家住宅地域で、広域的に形成される。需要者は当該圏域内の居住者又は地縁関係者にほぼ限定される。他圏域からの転入は調整区域内に開発された分譲住宅団地を除き見られない。農家集落では市場も硬直化しているため新規の需要はあまり見られない。後継者不在による資産処分等、個別の事情を有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にある。長岡市の人口は5年間で約3％減少、県全体と同程度である。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格11,400円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変動要因は無く、選好性の強い郊外の集落地域であり、需要は限定的である。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした郊外の集落地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち信濃川左岸側及びその周辺にわたる集落地域。需要者の中心は、圏域内の居住者又は縁故関係者である。集落内における居住者数が少ない上に地縁的選好性が強い地域であることから、需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度489121
北緯 138度8455258

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県長岡市芹川町字前雁島７２２番２新潟県長岡市三和３丁目１２１番２新潟県長岡市高見町字西堤３４８番１ほか５筆新潟県長岡市寿３丁目３３２番１ほか１筆新潟県長岡市蓮潟町字五郎作１８０４番１外新潟県長岡市寿２丁目９９番１外２筆新潟県長岡市滝の下町戊２０６番新潟県長岡市村田２９０番新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外

参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)押切駅(地価相場 38,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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