新潟県長岡市千手３丁目８３番(北長岡駅・押切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
79,700円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市千手３丁目８３番(新潟県長岡市千手３−８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市千手３丁目８３番 |
| 住居表示 | 千手３−８−１３ |
| 価格 | 79,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長岡、1,100m |
| 地積 | 123㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北22.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
本間禎子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 本間禎子 |
|---|---|
| 価格 | 79,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 広域的商圏を有する郊外型商業施設との競争による顧客流出等、商業地としての相対的地位の低下により、需要は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 景気は緩やかに回復しており、雇用情勢及び個人消費は持ち直しつつある。一方で中心商業地における核店舗の不在及び郊外店への顧客流出等、集客力回復への期待感も弱く、地価は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧長岡市における既成の商業地域。店舗、事務所、小売店が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人等が中心である。近年続いた地価下落による値頃感はあるものの、収益重視による立地条件の選別化に加えて、大型郊外店舗への顧客流出の影響により、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。 |
北沢利枝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 北沢利枝 |
|---|---|
| 価格 | 79,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動は見られないが、郊外の商業地域に客足が流れ衰退傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業地としては衰退傾向にあるが、利便性が比較的良好なため住宅地としての転用も見込まれる。出店需要は少なく、地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡駅を中心とする中心商業地周辺の既成商業地域である。需要者は同一需給圏内の個人事業者や個人、企業及び当該地域と地縁性を有する者がほとんどである。目立った特色がなく、中心商業地と川西地区の路線商業地のはざまにあり繁華性が低下している。商業背後地である既成住宅地の人口減少や高齢化の進行等も商況に影響し需要は弱くなっている。商業地の取引は少なく画地規模もまちまちのため需要の中心価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復を続けており、個人消費は持ち直している。長岡市の人口減少率と高齢化率はいずれも新潟県全体よりやや低い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4810334 北緯 138度8572751 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県三島郡三島町大字新保字松葉２４３１番新潟県長岡市芹川町字前雁島７２２番２新潟県長岡市高見町字西堤３４８番１ほか５筆新潟県長岡市寿３丁目３３２番１ほか１筆新潟県長岡市城岡２丁目５２６番１新潟県長岡市寿２丁目９９番１外２筆新潟県長岡市村田２９０番新潟県長岡市高見町字東堤１６番２外新潟県長岡市槇下町字腰巻１９２１番１
参考：近隣駅の地価相場
北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)押切駅(地価相場 38,400円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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