新潟県長岡市神田町３丁目１番３(長岡駅・北長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


82,200円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市神田町３丁目１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,200円/㎡としました。

新潟県長岡市神田町３丁目１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市神田町３丁目１番３
住居表示 
価格82,200円/㎡
交通施設、距離長岡、1,300m
地積462㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層店舗、営業所、病院の建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東27.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富所健司氏による調査レポート

不動産鑑定士富所健司
価格82,400円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な画地で、個別的要因に変動はない。
地域要因立川綜合病院の移転が平成28年秋に予定され、歩行者の減少程度によっては、地域の商況にも影響がある。
地域要因の将来予測街路条件は良好であるが、商業地の分散化や郊外大型店との競合等により、商業地としての特性は徐々に希薄化している。立川病院の移転も予定されており、地価の弱含み傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市内の広範囲に及ぶ幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は地元法人及び事業者などのほか県内外からの需要も見込まれる。事業所や各種店舗が国道沿いに立地しているが、核となる商業施設はない。近くにある立川病院が移転する予定で人通りの減少等が心配されている。地域で取引される価格帯は規模等まちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因郊外の商業施設は多極分散化し、川西地区や駅東地区等での顧客争いが激化する中、既存商業地域の需要は引き続き弱い傾向にある。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格82,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業性は低位にある。立川綜合病院の移転を前にして、地価下落に歯止めがかからない状況にある。
地域要因の将来予測標準地に近接して立地する立川綜合病院の移転新築が決定している。現時点では不動産需給に大きな変化はみられないが、今後、同病院によって成り立っていた駐車場、アパートなどが市場に放出される可能性がある。
市場の特性同一需給圏は、旧長岡市中心部を走る幹線道路沿いの商業地域及び住商混在地域等である。典型的な需要者は、市内の個人事業者及び中小・零細企業法人である。当該圏域に存する商業地域は、需要者ニーズに対応できず郊外型商業施設に顧客を奪われ、衰退して商業性が消失しかけている地域も多くある。そのため、圏域内の宅地を個人が住宅地として取得するケースも多少みられる。いずれにしろ不動産需要は弱く、需要の中心的な価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因商業地の地価は総じて下落基調にある。特に郊外型路線商業地に顧客を奪われている既成商業地域の商況は思わしくなく、土地需要は減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4570057
北緯 138度8541099

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県長岡市水道町３丁目２４１９番ほか１筆新潟県長岡市今朝白２丁目４７８番５ほか１筆新潟県長岡市福住１丁目６０番３外新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１新潟県栃尾市本町丁７５番１新潟県長岡市城内町３丁目２番２新潟県長岡市東坂之上町２丁目５番３新潟県長岡市福住２丁目５７番新潟県長岡市石内１丁目６１番新潟県長岡市東神田３丁目甲１２９７番４新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番

参考：近隣駅の地価相場

長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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