新潟県長岡市新保４丁目１５２８番１２(北長岡駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,900円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市新保４丁目１５２８番１２(新潟県長岡市新保４−３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,900円/㎡としました。

新潟県長岡市新保４丁目１５２８番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市新保４丁目１５２８番１２
住居表示新保４−３−９
価格54,900円/㎡
交通施設、距離北長岡、1,200m
地積195㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北沢利枝氏による調査レポート

不動産鑑定士北沢利枝
価格54,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因競合する新規の分譲地が増えているが、商業施設に近く利便性が比較的良好な地域で地価下落は小幅となっている。
地域要因の将来予測今後も現在の居住環境を維持し住宅地として熟成していくと予測する。利便性が比較的良好な地域であるが、郊外で住宅地の供給が続き市全体的に供給過剰感があるため地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR信越本線東側で長岡市中心市街地周辺の住宅地域である。需要者は長岡市内居住者がほとんどであるが、市外からの転入者も見られる。利便性が比較的良好な価格水準中位の住宅地域で市場での人気はあるが、人口減少、高齢化が進行する中、新規の住宅地供給が続き選択対象が広がっていることから需要はやや弱めに推移している。土地は800万円∼1，200万円程度、新築の戸建物件は2，500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因長岡市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は総じて下落傾向にある。区画整理事業や民間開発による宅地供給が多い。

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格54,900円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 周囲で店舗出店がみられ利便性が高まっている一方で、土地区画整理事業等新規宅地供給が継続し、供給過剰感もでている。
地域要因の将来予測 周辺での商業集積がみられる他、住宅地域としての熟成が進むものと思われるが、宅地供給が継続する地区でもあり、今後の地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR信越本線の東側を中心とした長岡市街地周辺部の住宅地域。需要者は、市内居住者を主として隣接市町村からの転入者を含む。比較的人気の高いエリアであるが、土地区画整理事業や民間業者による宅地供給も多く、住宅地市場はやや弱含みで推移している。土地は総額800万円∼1200万円程度、建売物件は2500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因 人口は減少、高齢化率は県全体よりやや低い。直近の土地取引件数は減少。新設住宅着工戸数は若干回復の兆しが窺える。住宅地の供給圧力は強い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4654242
北緯 138度868944

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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