新潟県長岡市蓮潟５丁目６番１７(北長岡駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,200円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市蓮潟５丁目６番１７(新潟県長岡市蓮潟５−６−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。

新潟県長岡市蓮潟５丁目６番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市蓮潟５丁目６番１７
住居表示蓮潟５−６−２４
価格51,200円/㎡
交通施設、距離長岡、4,800m
地積210㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況区画整理済の中規模一般住宅の多い住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因左岸バイパス等の整備によりアクセスが向上している。利便性も良く需要者の選好性も高い。
地域要因の将来予測熟成しつつある住宅地域で、公立大学、商業施設等にも近く利便性、住環境は良好に推移すると考える。アクセス道路の整備により利便性が向上していることもあり、地価は底値を探りつつある。
市場の特性同一需給圏は川西地区の標準的な住宅地域。市場参加者は市内居住者及び通勤者のうち30∼40代を中心とした一次取得者層である。市全体としては供給過剰感のある中、川西地区は他圏域からの転入も多い。周辺では幹線道路網の整備、開発に伴う宅地供給が活発で、寺島地内に全131戸のマンション分譲も行われている。土地は800万円∼1200万円、新築の戸建物件で総額2500万円前後が需要の中心価格帯である。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。長岡市の人口は5年間で約3．2％減少、県全体と比べ少ない。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格51,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に大きな変動は無いが、土地の相対的な値頃感により、利便性の高い土地に対する潜在的な需要が見られる。
地域要因の将来予測 企業の業況判断は改善しつつある等、景気は緩やかに回復しつつある。雇用情勢及び個人消費なども改善している上に地価の相対的な値頃感をも反映し、当面、地価は安定化に向かうものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち、信濃川左岸側の住宅地域。需要者は旧長岡市内居住者のほか旧長岡市外からの転入も見られる。いわゆる川西地区の中でも居住環境に優れ、値頃感のある地域であるため一定の需要がある。土地は、150㎡∼250㎡前後、総額700万円∼1200万円前後、新築戸建物件で総額2000万円∼3000万円前後が需要の中心である。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度46589549999999
北緯 138度8264594

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県長岡市水道町３丁目２４１９番ほか１筆新潟県長岡市下々条２丁目１３６８番１ほか１筆新潟県長岡市長倉町字村越５６６番新潟県長岡市蓮潟町字五郎作１８０４番１外新潟県長岡市下山２丁目２４３０番５外新潟県長岡市福道町字江付３６３番１外１筆新潟県長岡市神田町１丁目２番３７新潟県長岡市中島２丁目９２番１新潟県長岡市寺泊野積字中浜２３２８番２１外

参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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