新潟県長岡市亀貝町字大割１８５０番外(北長岡駅・押切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


18,300円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市亀貝町字大割１８５０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,300円/㎡としました。

新潟県長岡市亀貝町字大割１８５０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市亀貝町字大割１８５０番外
住居表示 
価格18,300円/㎡
交通施設、距離長岡、5,400m
地積320㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅の多いバイパスに近い住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格18,200円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 地域要因に特段の変動要因は無く、選好性の強い調整区域内の既成住宅地域であり、需要は限定的である。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした郊外の集落地域であり、特段、地域要因の変化は見られず、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、長岡市のうち信濃川右岸側及びその周辺にわたる集落地域。需要者の中心は、圏域内の居住者又は縁故関係者である。集落内における居住者数が少ない上に地縁的選好性が強い地域であることから、需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 長岡市は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は緩やかに回復し、所得雇用環境の改善が見られる中、先行きに対しても持ち直しの期待感がある。

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格18,300円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因街路条件の劣る農家集落である近隣地域では、需要は地縁者に限定され極めて少ない。
地域要因の将来予測近年南側に隣接して一般住宅地が分譲されたが近隣地域自体に変動はなく今後も農家集落としての住環境を維持するとみられる。調整区域であり需要は地縁者中心で限定的で極めて弱く地価は若干の下落傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は長岡市の信濃川右岸（東部）地域郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁のある者にほぼ限定される。他圏域からの転入は近隣地域南側に近年開発された分譲住宅地域以外には、殆ど見られない。昨今の農業経営環境を反映して、宅地需要は極めて少ない。既成の農家集落であり、画地規模は多様で、価格帯にも差があることから、需要の中心価格帯を見い出すのは困難である。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4721845
北緯 138度8859583

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県長岡市雨池町字木ノ下３２番１ほか１筆新潟県長岡市北山３丁目２６番６ほか１筆新潟県長岡市堀金町字中島１６番１外２筆新潟県長岡市堀金２丁目１０１番４

参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)押切駅(地価相場 38,400円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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