新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外(北長岡駅・長岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,800円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外(新潟県長岡市城岡２−８−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,800円/㎡としました。

新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市城岡２丁目２３番１外
住居表示城岡２−８−１
価格17,800円/㎡
交通施設、距離北長岡、450m
地積18,295㎡
形状台形(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模の工場が建ち並ぶ古くからの工業地域
前面道路の状況西10.0m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格17,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価の変動幅は少なくなってきているものの、企業の設備投資意欲は低調で、下落傾向に変化はみられない。
市場の特性同一需給圏は、長岡市を中心とする中越地方の工業地域全域である。需要者は県内外の企業法人（製造業者など）である。近隣地域及びその周辺は古くからの工業地域で、安定的に稼働している工場が多いものとみられ、不動産取引は皆無に等しい。また、中心市街地に比較的近いため地価水準が相対的に高く、取引総額が嵩むことから需要は限られる。よって、不動産の供給、需要共に少なく、市場は硬直的であり、地価の中心的な価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因景気には持ち直しの動きもみられるが、市内企業法人の設備投資姿勢は依然として慎重である。そのため、土地需要は低調で、地価は下落傾向にある。

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格17,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大中規模の工場が建ち並ぶ古くからの工業地域で、地域要因に変動はない。
市場の特性同一需給圏は、長岡市圏域を中心とする新潟県全域の工業地域である。需要者は2万㎡程度の敷地を必要とする企業が想定されるが、企業の設備投資意欲は未だ芳しくはなく、土地の総額が嵩むため需要は弱含みで推移している。取引数が少なく、規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に工場地の需要は低迷しており、工場地価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4711874
北緯 138度8628751

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県三島郡三島町大字新保字松葉２４３１番新潟県長岡市北山３丁目２６番６ほか１筆新潟県長岡市神田町２丁目１番１０新潟県長岡市寿３丁目３３２番１ほか１筆新潟県長岡市東栄３丁目１２７番１新潟県長岡市堀金町字中島１６番１外２筆新潟県長岡市寿２丁目９９番１外２筆新潟県長岡市石内１丁目６１番新潟県長岡市東神田３丁目甲１２９７番４新潟県長岡市堀金２丁目１０１番４新潟県長岡市東新町２丁目１０２２番新潟県長岡市滝の下町戊２０６番新潟県長岡市村田２９０番

参考：近隣駅の地価相場

北長岡駅(地価相場 60,000円/㎡)長岡駅(地価相場 103,000円/㎡)押切駅(地価相場 38,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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