地域要因

隣接する時津町の商業施設の出店による顧客の流出はあるが、景気回復基調や地価の長期下落による割安感から地価は反転上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は高層の店舗兼共同住宅を想定し試算したが、空室等が多く新規賃料も下落傾向にあることに加え、建築コスト高騰の影響等から比準価格に対して低位に求められた。取引市場では自己使用目的の取引が多く、その際収益性よりも市場性を重視して取引される現状があるため、本件では、実証的な比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

現況に特段の変化はない。宅地供給量が過剰な中、当該地域は周辺の新興住宅団地との競争力に劣り、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

現況に特段の変化はない。熟成した古い住宅団地で競合する周辺の住宅団地との競争力にやや劣る。地価は下落傾向にあるが、下落幅は縮小しつつある。現下の景気回復基調が続けば上昇に転じる可能性があると判断する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅も見られるが、敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいため相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法の採用は見送った。本件では、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断した。決定にあたっては、古い住宅団地の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りとした。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。街路条件の良い地域で需要は回復傾向にある。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が成熟しておらず、また敷地規模が小さく駐車場の確保も難しいことから相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法は採用しなかった。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、当該地域の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。近隣地域は傾斜地で街路条件に劣り需要が弱い。地価は下落傾向にあるが下落幅はやや縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る傾斜地の住宅地域である。景気回復基調の中、街路条件の劣る地域は依然として宅地需要が弱く地価は下落傾向が続いている。この傾向は当分の間、続くものと予測する。

価格決定の理由

賃貸市場が未成熟な上、敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいため相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法は採用しなかった。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、街路条件の劣る地域の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価の長期下落の結果、相対的割安感があり、またマンション用地需要に支えられ、地価はやや上昇傾向と判断。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域で、現況に特段の変化はない。長期地価下落による相対的割安感があり、またマンション用地の需要に支えられ地価はやや上昇傾向と判断する。この傾向は当分の間、続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似性を有する複数事例から求めたもので標準的規模に見合う実証的価格が得られたと判断する。収益価格は中層店舗兼共同住宅を想定し試算したが建築費に見合う賃料収入が見込めないため比準価格に対して低位に試算されたと思料する。当該地域は、商業目的での投資物件の需要は弱く、また商況を考慮すると収益性より市場性を重視すべきと判断する。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。利便性の良い地域で需要は回復傾向にある。地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

街路条件に劣るが、利便性に優れた地勢平坦な地域で、需要の回復が認められる。地価はやや上昇傾向にあり、景気回復基調が続けば、より上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

敷地規模が小さく駐車場の確保も難しいことから相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法は採用しなかった。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、当該地域の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

長崎市北部の緩傾斜地に位置する区画整然とした住宅地域であり、需要が安定的に認められることから、地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

長崎市北部の緩傾斜地に位置する区画整然とした住宅地域。地域に特別な変化は見受けられないが、需要が安定的に認められ回復傾向にあることから、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は住環境の良好な住宅地域に存し、自用の戸建住宅が中心で画地規模も小さく経済合理性や建物配置状況から見て市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することができないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要と相まって地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

現況に特段の変化はない。高価格帯の住宅地域に対する需要は堅調で、マンション需要も手伝って近隣地域の地価は上昇傾向にある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、高価格帯の事例から試算したもので、市場価格を十分に反映し得たものと判断する。収益価格は、近隣地域及びその周辺に賃貸物件が比較的多く見られることから採用したが、建築コスト等に見合う賃料が低廉であること等から比準価格に対して低位に試算された。本件では、取引価格を中心に価格形成されている現状を踏まえ、比準価格を採用し単価と総額との関連等にも留意し、代表標準地との検討をも加えて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

斜面地の街路条件の劣る住宅地の需要は弱いが、長期の地価下落の結果、地価は底値圏に達しつつある。

地域要因の将来予測

街路が狭く急傾斜の古い住宅団地で、今後も住宅地域として現状を維持するものと予測する。他の住宅団地と比較して市場競争力は劣るが、地価は底値圏に達しつつあり、今後は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、取引事例から求めた価格であり実需に裏づけられた説得力に富む価格といえる。近隣地域は画地規模が小さい戸建住宅地域で、賃貸需要は乏しく賃貸市場が熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。また、自用目的の取引が多く、市場では実際の取引価格の水準を指標として価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

階段道路沿いで利便性・居住環境が劣る住宅地域である。人口の流出による地域の空洞化が進行中で、需要は極めて弱く地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

利便性の劣る車両通行不可の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益還元法を適用することは不適当と判断した。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が形成されることから、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を中心に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

斜面地の街路条件の劣る住宅地の需要は弱いが、長期の地価下落の結果、地価は概ね底値圏に達したものと推測される。

地域要因の将来予測

斜面地の古い住宅団地で今後も住宅地域として現状を維持するものと予測する。街路条件が劣るため市場競争力は弱いが、地価は概ね底値圏と推測され、地価は今後は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、取引事例から求めた価格であり実需に裏づけられた説得力に富む価格といえる。近隣地域は自用の建物が大部分の戸建住宅地域で賃貸市場が熟成していないため収益還元法は非適用とした。また、市場では実際の取引価格の水準を指標として価格が決定される傾向が強い。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性・居住環境が良好な既成住宅地域であり、稀少性が高く、高所得者層を中心に一定の需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

地域内には賃貸マンション等も見られるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。売買市場は自用目的の取引が支配的であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高い。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地等との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

現況に特段の変化はない。宅地供給量が過剰な中、当該地域は街路条件にやや劣り周辺住宅団地等との競争力に欠け、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸市場が未成熟な上、敷地規模がやや小さく駐車場の確保が難しいため相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法の採用は見送った。本件では、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断した。決定にあたっては、古い住宅団地の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。街路条件、接近条件の比較的良好な住宅地域は根強い需要があり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいことから相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法の採用は見送った。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、街路条件や利便性の比較的良好な地域の需給動向や単価と総額との関連等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域的変化は認められないが、周辺では事務所や店舗等をマンションへ建替える事例がみられ、近隣地域もこの影響で需要が強まる傾向にある。

地域要因の将来予測

現状はオフィスビル、店舗・事業所ビル、マンションが建ち並ぶやや雑然とした地域であるが、周囲に緑地が多く利便性にも恵まれており、マンション用地としての需要も見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

収益価格は、テナント需要の減退により投下資本に見合う賃料収入が見込めないことに加え、建築費の高騰もあって、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。現在の市場下においては不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要が強いものと思料される。以上から、比準価格を標準とし、収益価格も斟酌の上、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

長崎市中北部に位置する区画整然とした住環境が良好な住宅地域。住環境が良好な住宅地は供給が少なく、高所得者層を中心に需要が回復しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、ファミリー向けや単身者向けのマンションなど周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し収益価格を参考にとどめ、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。