長崎県長崎市浜口町３１番(浦上駅・松山町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


176,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市浜口町３１番(長崎県長崎市浜口町６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。

長崎県長崎市浜口町３１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市浜口町３１番
住居表示浜口町６−１１
価格176,000円/㎡
交通施設、距離浦上、500m
地積124㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

児島雅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士児島雅彦
価格176,000円/㎡
個別的要因地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因特段の地域的変化は認められない。地価の長期下落の結果、値頃感が認められ、景気回復基調にある中、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測長期化した地価下落の結果、値頃感があり、景気回復基調と相俟って地価はやや上昇傾向にある。暫くの間はこの傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、長崎市内にあって、店舗が建ち並ぶ商業地域の存する圏域である。需要者は、地元事業者が中心で、画地規模によってはデベロッパー等も含まれる。近隣地域を含む周辺地区は小売店舗や飲食店等の集積度が比較的高いが、廃業等により駐車場として利用されている画地も散見される。長期化した地価下落の結果、割安感から地価はやや上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で2200万円程度である。
一般的要因国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。

三浦純一氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦純一
価格176,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域自体に目立った変化はないが、画地規模が小さい事と値頃感もあり、周辺ではここ数年は取引が増えており、市場性の回復傾向がうかがえる。
地域要因の将来予測小規模地が多い事もあり用途的には各種の業種が雑多に混在し、併用住宅としての需要も認められる。長期的な地価下落による値頃感から、需要が回復しつつあり、今後地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心部から北部にかけての普通商業地域である。需要者は地場企業や個人事業者が主で、業種は料理飲食・物品販売等である。市内の他の商業地域に比べ料理飲食店の割合が高いが、歓楽街と呼ぶほど純化しておらず、小売店や事業所のほか住宅も介在し、雑多な用途が特徴の商業地域である。周辺では昨年頃から小規模地を中心に、安定した価格での取引が見られ市場は落ち着いている。投資額は業種によるが土地・建物総額で1億円程度が中心である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調、設備投資、個人消費の増加ないしは持ち直しの動き、生産、雇用・所得環境の改善等

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7686558
北緯 129度8650955

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県長崎市橋口町１７８番１ほか２筆の一部長崎県長崎市寿町２丁目３番１の一部長崎県長崎市岩屋町４９２番１５長崎県長崎市坂本町５８６番１長崎県長崎市松山町３７番長崎県長崎市赤迫町５４４番１長崎県長崎市伊勢町４４番長崎県長崎市平和町９９番長崎県長崎市岩川町８０番２長崎県長崎市東町１６０６番３長崎県長崎市宝栄町８５番

参考：近隣駅の地価相場

浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)松山町駅(地価相場 72,450円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)岩屋橋駅(地価相場 70,400円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)桜町駅(地価相場 182,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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