地域要因

利便性に恵まれた地域で、マンション用地としての需要は堅調で、相対的な値ごろ感から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅まで徒歩圏内の交通利便性に恵まれた住宅地域である。マンション用地の需要は堅調で、中高層化が進むものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、マンションを主とする住宅地域であり、用途的に類似性を有する取引事例を中心として比準価格を試算した。また、当該地域の主な需要者であるマンション事業者の事業計画を想定し、開発法による価格を試算したが、販売価格・建築費等は地域の動向を反映したものとなっており信頼性の高い価格となっている。そこで比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、また代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

福岡市早良区の地下鉄空港線沿線の住宅地は人気が高く、土地需要は継続しており地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺の住宅地の需要は高く、今後も環境に優れる住宅地として推移するものと予測され、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の室見周辺の同一需給圏より取引事例を採用し、各修正・補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地等との均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

道路幅員が4mとやや狭いものの、室見・姪浜両駅まで徒歩圏内に位置する比較的閑静な住宅地域であり、住宅地としての人気は高い。

地域要因の将来予測

室見・姪浜駅まで徒歩圏内という利便性の高さに加え、比較的閑静な居住環境が形成されており、更に、愛宕地区では稀少な平坦地でもあることから、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

収益還元法において想定した賃料水準・敷金等は標準的なものと思料されるが、容積率を全て消化する建物想定がやや困難であること等より、比準価格に比して収益価格が低位に求められたと考えられる。しかし、居住の快適性が求められる住宅地においては、収益性は殆ど重要視されないことから、ここでは居住環境が同等で類似性が高い愛宕南地区等の事例を重視する等して求めた比準価格を重視するとともに、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅を中心とし、良好な居住環境が形成される住宅地域である。住宅需要は高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心として、マンションも見られる住宅地域であり、良好な居住環境から住宅需要の高い地域である。価格形成に影響を及ぼす地域要因について特段の変動はない。

価格決定の理由

対象不動産の存する近隣地域は、賃貸による収益性よりも、自用の住宅としての需要が想定される地域であり、居住の利便性及び快適性が指向される地域である。そのため、本件評価にあたっては、市場性を反映する比準価格が説得力の高い価格と判断される。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、代表標準地からの規準も検討の結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

室見川の河口近くの閑静な戸建住宅地域で、自然環境の良さから需要は底堅く、地価の上昇傾向は続いている。

地域要因の将来予測

駅からはやや離れるが、良好な居住環境が変化する要因は特になく、当面は現状維持で推移すると予測する。

価格決定の理由

地域内には共同住宅も散見されるが、土地価格の上昇に対する賃料の遅行性から、収益価格はやや低目に試算された。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地下鉄七隈線沿線の住宅需要は回復基調にあり地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己所有を主とした戸建住宅地域に存し賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性に優れる地域で住環境も良好なことから戸建住宅用地の需要は活発で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では現実の市場を反映した実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への交通利便性が比較的良い地域であることから、戸建住宅用地の需要は活発で、地価水準は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅が見られる住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在する地域であるが、共同住宅の賃料の上昇は緩やかで土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算されたといえる。また、収益性よりも住宅地としての快適性、利便性が重視される地域であることから、収益価格は参考に留めることとし、代表標準地価格との検討の結果を踏まえ、現実の市場を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市営地下鉄空港線に近い商業地域。生活利便性に優り、一定規模以上のマンション適地対する需給は逼迫しており、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、成熟した中高層店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地であり、今後も現況の利用状態が維持されるものと予測する。地価水準は、高い交通利便性を背景に上昇傾向が続くものと予想される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と類似性を有する取引事例により比準した実証的な価格である。近隣地域は地下鉄駅に近接し、交通利便性の高い商業地であるが、収益性に基づき素地の投資採算性を判断した場合、土地取得価格と比して賃料水準は低迷し、素地取得は困難となる可能性が高い。よって、本件では、高い説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺では、好調なマンション市況を背景に適正規模の素地については需要が競合している。

地域要因の将来予測

当該地域については、マンション素地に対する需要が底堅い住宅地域であることから、今後についても現状を維持すると予測する。また、地価水準については上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

主な需要者は、分譲マンション業者であり、販売動向及び近時の素地取得動向等の市場性が重視される傾向にあり、比準価格は規範性が高い。一方、開発法による価格は、投資採算性に着目した価格であるが販売スケジュール等で想定要素が多くなる。したがって、本件では、比準価格を重視し、開発法による価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格と概ね均衡は得ていると判断した。

地域要因

交通利便性に優れ住環境も良好なマンションエリアである。マンション用地の需要は旺盛で地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。今後も現状のまま推移するものと予測する。マンション需要が旺盛な地域で地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

開発法による価格は想定建物等に各種想定要素が介在するもののディベロッパー等の投資採算性を反映した価格である。比準価格は実際に取引された価格を基に試算した市場性を反映する価格である。本件においては、マンション適地であるため比準価格と開発法による価格を関連付けて、マンション用地の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域要因の変動はないが依然として宅地需要は旺盛であり、価格水準も上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

概ね低層戸建住宅を中心とする住宅地域である。特に大きな地域要因の変動はないものと予測するが、依然として好調な住宅需要に支えられ、ここしばらくは価格水準は強含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

低層戸建住宅を中心とした住宅地域で、規模によっては共同住宅建築目的の取引も考えられるが、概ね自用目的の取引が主体である。したがって、市場の実態を反映した比準価格が相対的に説得力が高いものと思料される。したがって、本件では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格ともおおむね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

西新駅に徒歩圏内にあり、周辺は文教施設が多く、良好な居住環境を反映して住宅地需要は高く、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は文教施設が多く見られる地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅や中層共同住宅等の収益物件が混在している。収益価格は、各種設定は現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、最寄駅への距離等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

室見駅までの距離はあるが、特に戸建住宅が多く見られる地域であり、住宅地需要の高まりにより、地価は上昇傾向らある。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は戸建住宅を中心とした地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶが、周辺には賃貸共同住宅も見られる。収益価格は、各種設定は現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、最寄駅への距離等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

市営地下鉄各線の利用可能な既存住宅地域。幹線道路への接続が容易で住環境も良好であり、その結果、需給が逼迫し、強含みの市況が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現行の利用状態が維持されるものと予測する。地域の状況に変動要因は認められず、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅、賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、主に居住の快適性・生活利便性を重視する住宅地域である。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し且つ実証的な価格である比準価格を重視し、想定上の条件が多くやや説得力に劣る収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地需要が回復、姪浜駅南側地域の立地の稀少性から、入居率も高位で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、地域の元本、賃料の相関関係が未だ完全とは言い難いことに起因して低く試算された。当地域は賃貸マンション素地需要が市場を下支えしているが、収益価格は需要者価格の一面を反映するものの、市場の価格形成過程を反映しているとは言い難い。よって、現下の市場性を反映し規範性を有する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も勘案のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心への接近性及び各種利便施設への接近性に優れていることから西区における選好性は相当に高い。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住環境の良好な地域として熟成しており、当面の間現状を維持すると予測する。公共交通の利便性が高いことから周辺ではマンション素地需要もみられ地価はやや強含みである。

価格決定の理由

本件では自己使用が中心的な区画整然とした住宅地域で対象標準地が規模が小さく、地価が高いことから投資採算性に合う収益物件の想定が出来ない為、収益還元法の適用は断念した。比準価格は当該地域と類似地域で取引時点が比較的新しい事例を採用しており信頼性、規範性は高い為、市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

マンション用地取得の動きが、中心部とその周辺部で二極化の傾向が見られ、周辺部である当該地域の地価は横ばいにとどまる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最有効使用の観点から開発法を適用した。地下鉄駅から若干距離があるため、マンション分譲の販売状況は、中心部に比しやや劣後しているが、用地取得の動きは先行性が見受けられ、それが開発法による価格よりも比準価格が上回った結果となったと判定した。但し、両試算価格は、概ね均衡した値が得られたことから、開発法による価格に比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

古くからの住宅地域であり、土地需要は比較的少ない。但し、利便性が高く取引価格水準は、高い傾向が見られる。したがって、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は古くからの住宅地域であり、比較的利便性の高い住宅地域である。地域の状況・画地規模等により、地価は上昇傾向が緩やかに続いていくものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、規模等から、自用目的の取引が主となっている。したがって、快適性等を重視した需要者の購買力を基礎として価格が形成されている。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに経済動向・不動産市場の動向に留意して、本件鑑定評価額を決定した。以下の通り、代表標準地とのバランスも取れている。