福岡県福岡市西区愛宕浜４丁目２７番１３(姪浜駅・室見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


176,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市西区愛宕浜４丁目２７番１３(福岡県福岡市西区愛宕浜４−１３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を176,000円/㎡としました。

福岡県福岡市西区愛宕浜４丁目２７番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市西区愛宕浜４丁目２７番１３
住居表示愛宕浜４−１３−１３
価格176,000円/㎡
交通施設、距離姪浜、1,600m
地積191㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松田徹氏による調査レポート

不動産鑑定士松田徹
価格176,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高級な住宅地域で、中古物件が多いため不動産需要は引き続き堅調である。
地域要因の将来予測地域要因として特段の変動はみられず、用途的に今後も現況程度で推移していくと予測される。なお、一般的要因の影響から、地価は緩やかな上昇傾向を維持している。
市場の特性近隣地域は埋立地に開発された区画整然とした高級で良質な住宅団地である。同一需給圏は、愛宕浜、豊浜地区を主に、地下鉄空港線沿線の交通利便性に恵まれた品等良好な住宅地域である。需要者は中高所得者層が大半を占め、中古住宅付物件の取引が市場の中心となっている。供給は少なく、売買自体が少ないものの需要は堅調であり、中心となる価格帯は土地のみで3，000万円台、新築戸建住宅で5，000万円台となっている。
一般的要因増税後に一時的に住宅需要は落ち込んだが、徐々に回復している。西区の人口・世帯数は伸びているため住宅需要は堅調である。

大塚誠司氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚誠司
価格176,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした閑静な居住環境が形成されており、高所得者層を中心に人気が高く、西区の住宅地の中では高位に位置する。
地域要因の将来予測高所得者層が多く居住する、区画整然とした住宅地域であり、閑静な居住環境が形成されていることから、今後も高所得者層に支えられ、住宅需要は堅調に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、高所得者層に人気がある愛宕浜地区を中心に、周辺の姪浜・内浜地区、更に、早良区の百道・室見地区等も含まれる。需要者は福岡市中心部への通勤者（個人）及び転売目的の不動産業者が中心であり、需要の中心としては中規模画地（200㎡）で土地総額3，500万円前後である。高所得者層の人気に支えられ、住宅需要は堅調に推移しており、今後も地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
一般的要因県全体の人口は横這い基調だが、西区の人口は約20．8万人、年率1％を超える伸び率である。又、高齢化率は約21．6％と県平均より低い。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5925434
北緯 130度3321512

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

姪浜駅(地価相場 139,000円/㎡)室見駅(地価相場 168,500円/㎡)藤崎駅(地価相場 213,000円/㎡)下山門駅(地価相場 108,000円/㎡)西新駅(地価相場 293,000円/㎡)唐人町駅(地価相場 311,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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