地域要因

分譲・賃貸マンション用地への需要は依然強く、大濠地区に近接する好立地条件を有するため、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅やマンション等が混在する住宅地域で、都心部へのアクセスが良好でマンション適地の特性を有し、今後は土地の集約化や高度利用の進行が予測され、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は理論的価格であるが、賃料の遅行性や想定要素を含む点は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿線の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、地下鉄沿線の投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域である。利便性の高い地域においては、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺との地価水準均衡化及び幅員が狭い地域では広い土地を100㎡程度に区画割りして高額で建物付分譲するため、地価上昇を強めている。

地域要因の将来予測

敷地の細分化再販や低層アパート建設のための仕入取引が見られ、周辺との地価バランス上割安感があり、地価上昇。

価格決定の理由

比準価格は、地下鉄沿線背後の既存住宅地事例を採用したが、売買目的による取引価格のバラつきが大きいものの現実市場性を反映している。収益価格は現状収益力の反映としては比準価格に近く、地価形成上の支配力はやや高いと考えられる。ただ今後地価上昇が続けば、低層アパートの収益性が連動していくには限界があり、本件では比準価格を幾分重視すべきと判断し、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅や天神地区への接近性並びに良好な住環境を備えた地域であり、マンション需要は根強く、地価は依然として上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層マンション、中規模住宅等が混在する地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、状況の類似した取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、開発法による価格は、事業採算性に着目して求めたものであるが、価格算定過程において想定項目が介在するものの、需要者の中心がマンション開発業者等であり、規範性を有する。以上により、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

従来から品等が良好な住宅地域。地域要因に大きな変動は無いものの、都心部の住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅を主に一般住宅が介在する福岡市随一の高級住宅地で、このエリア限定の根強い需要がある。立地の希少性から、需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、開発法による価格は、デベロッパーの投資採算性を反映した価格であるが、想定上の不確定要素が介在すること等により相対的に信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量の上、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心天神からやや離れるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益用物件の適地として需要が強いため、地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

幹線道路沿線であるが、都心天神からやや離れているため、店舗や事務所ビルの立地としては、需要面において劣ることを考慮して、需給動向の予測から賃料及びその変動率を保守的に想定したことより、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、類似の地域の取引事例を採用して試算した比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション用地への需要は依然強く、駅への接近性や社会的環境等が良好なため適地としての地位は高まっており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求めており、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は理論的価格で、最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都市部に近い一般住宅地はもとより、高級住宅地の需要は強含みであり、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

都心部に近い富裕層向けの優良住宅地に係る需要は堅調で、周辺エリアの分譲マンション用地への需要も旺盛であり、ホークスタウンの再開発も相俟って、地価は上昇傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な分譲住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であるため、賃貸市場が未成熟であり、収益還元法は適用できなかった。本件では品等の高い一般住宅地としての快適性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的には一年間の地域要因の変動を考慮の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部への交通アクセスに優れる中央区の住宅地は総じて需要があり、近隣地域の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、格別の変動要因はなく、現状の環境を維持すると予測する。中央区の住宅需要は総じて堅調であり、地価は上昇基調にて推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も散見されるため、収益還元法も適用したが、周辺賃貸水準から、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、中央区北部に所在する住宅地域の取引事例に基づき査定しており、市場の実態を反映し、説得力を有する。従って、本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

上記要因を背景に積極的な取引が散見、六本松と西新地区の中間地点にある当該地域は、マンション適地地域としても注目、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

福岡市随一の高級住宅地大濠エリアの南側に近接して位置し、堅調なマンション販売動向を背景に用地取得も依然として旺盛、供給が少なく需要は競合する傾向が窺え、地価は上昇局面で推移している。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等のほか、土地残余法に拠ったため比準価格に比しその精度がやや劣る面は否めない。従って、本件では、現実の市場を反映している比準価格を中心にして収益価格を参酌、更に周辺地域も含めた住宅需要等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西新駅に近く、分譲マンションが多く見られる地域であり、マンション需要の高まりにより、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持するが、当該地域は居住環境が良好な住宅地域として、地価は堅調に推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

当該地域は、ファミリータイプのマンションや戸建住宅が多く見られる。開発法による価格は、各項目設定は現実のマンション市況を反映し実体的であるが、想定要素も含まれているためやや規範性に欠ける。比準価格は、地下鉄空港線の駅を最寄駅とし状況が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、開発法による価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

明治通り沿いの商業地域で西新駅にも近いため一定の繁華性がある。店舗付マンション等の用途の多様性もあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は明治通り沿いの商業地であり、周辺は店舗や事務所ビル等が多く見られる。収益価格は、各種設定が現実の賃貸市場を反映しているが、想定要素も含まれ保守的な査定により比較的低廉に求められた。比準価格は、繁華性等が比較的類似した商業地から比準され実証性が高く信頼し得る。したがって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

古い低層住宅等が多く街区の整然性は低いが、駅やスーパーが徒歩5分以内の突出した利便性と街路条件の良さから、マンション用地の需要は多い。

地域要因の将来予測

古い建物が多く、今後は建替えを伴った高層化が進んでゆくと思われるが、周辺には、分譲価格の高騰による売れ行き不調のマンションも散見され、地価上昇率の緩やかな鈍化を予測する。

価格決定の理由

土地価格の上昇に対して賃料に遅行性があるほか、想定項目が多く内容が流動的であることから、収益価格の説得力はやや弱い。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 都心部からやや離れた商業地域で、一定の商業地需要があるのに加えマンション適地としても見直されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は現実の市場取引から求めた価格であり、実証的であり、規範性が高いものと判断した。収益価格は事業目的の商業地であり、重要な検証手段となるが、想定要素を含んでいる事を考慮し参考にとどめる。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

立地条件が良好であることから、中高層の事務所ビル等が建ち並んでいる。土地需要は回復傾向にあり、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

事務所ビル等が多い商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層の店舗付共同住宅や事務所ビル等が集積する商業地域で、分譲マンション用地としての需要も認められる等、地価は上昇傾向に転じているが、賃料の遅行性等の影響もあり、土地価格に見合った賃料を収受し難く、収益価格は低位に試算された。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活利便性の進展がある七隈線沿線の既成の住宅地域で、住宅地需要は概ね堅調に推移しており、地価水準も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とし、アパート等も散見される住宅地域で、今後もこのような利用状態が続くものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する代替性のある取引事例から試算できており、精度も認められた。収益価格は、公法上の規制が1低専で地積や容積率等の観点から、経済合理的な賃貸経営想定が困難であるため適用できなかった。居住の快適性を指向する自己利用目的の取引が市場において支配的であることから、市場の実情を最も反映する実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境で生活利便性に優れたマンションの多い地域であり、依然として需要は強く、地価水準は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層共同住宅が多い住宅地域である。周辺地域も含め住環境が良好なことからマンション需要の多い地域であり、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性に着目して求めた価格であり、取引の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は、分譲マンションの建設を想定して求めた価格であり、算定過程での想定要素を含むがデベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり規範性は高い。従って、比準価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市早良区の西新地区の著名な商業地域であるが、商店街としての土地需要はマンション素地とは異なるが地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、早良区内の西新周辺及び隣接する中央区の同一需給圏より取引事例を収集及び採用し、各修正及び補正も適正に行っており、比準価格の規範性は高い。一方、収益価格は適正な賃料収益をもとに試算されているが、今後の予測等の想定要因も多い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け周辺の地価公示価格等の均衡を考慮し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域はマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、街路条件等が良好なマンション適地に対する土地需要は特に高いと推察される。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した市街地に位置するマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、優良なマンション素地について、需要が旺盛な状況が続いていることもあり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に存する比較的大規模な取引事例や近隣地域に近接する住宅地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたものである。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等で、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格といえる。以上から、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

早良区内でも特に人気の高い優良な住宅地域であり、富裕層を中心とした需要の高まりやマンション適地の希少化を背景に、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、周辺に高層マンションが増加しつつあるなど、需要の強さがうかがわれ、地価は、まだしばらくは強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

地域内には共同住宅も散見されるが、土地価格の上昇に対して賃料が遅行的であることから、収益価格はやや低目に試算されたと思料する。比準価格は、地域性の類似する取引事例について検討した結果であり、市場の実勢を反映し信頼性がある。そこで、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高容積率及び駅距離に着目して、周辺地域ではデベロッパー等による積極的な取引も散見、地価は上昇基調を継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在するが、収益価格は賃料に保守性・遅行性があること及び想定条件の介在等のほか、土地残余法に拠ったため比準価格に比しその精度がやや劣る面は否めない。従って現下の市場を反映し説得性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌、更にエンドの分譲賃貸マンションの市場動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

城南区北部の住商混在地域である。商業地としての繁華性に乏しいが、交通利便性等に優れており、共同住宅用地としての需要は底堅い。

地域要因の将来予測

店舗および中高層の共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、交通利便性に優れることから、駅近の住宅地としての需要が高く、今後、共同住宅の利用増加が予測される。地価水準は、上昇基調で推移していくと思料する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。