地域要因

圏域内人口も増加傾向にある幹線道路沿い区画整理済み区域に位置する住宅地域で、需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中心市街地周辺の比較的利便性良好な土地区画整理済み区域に位置する住宅地域で、安定的に推移している。圏域内人口も増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は新興の住宅地域で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主で、近隣地域及び類似地域における多数の取引事例に基づく比準価格は信頼性が高い。一方、収益価格は居住快適性が重視される郊外低層住宅地域にあっては土地価格に照応した賃料収入の確保が困難であることからやや低めに求められた。従って、実態的説得性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌するとともに、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は無い。宅地需要は乏しく、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

連島の北側に位置する市街化調整区域内の既成住宅地域である。集落的地域であり、地域要因に目立った変動は無く、今後も緩やかな衰退傾向で推移すると予測する。需要は乏しく、地価も当面下落を続けると予測する。

価格決定の理由

賃貸市場が形成されておらず、求められた価格は比準価格のみである。取引事例比較法の適用にあたっては、地域状況から取引は少ないが、連島地区の郊外住宅地域を中心に近時の事例も収集することが出来た。各修補正、要因比較も適切に行なっており、比準価格の説得力は高いものと判断した。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

平成28年1月24日に倉敷大橋が開通したが、現時点では地価に対する影響は小さい。

地域要因の将来予測

JR西阿知駅中心に堅調な需要が認められる地域であり、街路整備や商業施設の立地が進み住宅地としての熟成度を増しており、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅を中心とする郊外住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であるため、アパート等の収益物件は限られ賃料の保守性より収益価格は低めに試算された。一方、自用目的の取引事例を中心に求めた比準価格は実証的であり、信頼性が高い。以上より比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討結果を踏まえ、周辺標準地との均衡、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

水島地区中心部に比較的近く、周辺では小規模な分譲地開発も散見されるが、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

水島地区中心部の東側背後に共同住宅や寮等も混在する住宅地域で、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。周辺では小規模な分譲地開発も散見され、地価の下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心に共同住宅や企業の寮等も混在する住宅地域であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を収集した。一方、当地域内における取引の大半は自己居住目的であり、収益性より快適性が重視される地域的特性を有している。従って、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平成28年1月24日に倉敷大橋が開通したが、現時点では地価に対する影響は小さい。

地域要因の将来予測

周辺地域の宅地需要増を受け活発な宅地開発が続く片島町地区ではあるが、標準地周囲の既成集落では開発等の余地が少なく、多少、小規模分譲開発が認められる程度で、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域は戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、自用目的の取引が中心であるため、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集した。一方、集落的性格が強い地域で周囲には戸建住宅のみで賃貸市場が成立していないので収益価格の試算を断念した。以上より、代替性の高い取引事例により試算された実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市役所に近い住宅団地で、圏域内人口も増加傾向にあり需要は底堅く、地価動向はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市役所に近接する比較的利便性良好な分譲住宅地域として安定的に推移している。圏域内人口も増加傾向にあり、地価動向は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象地域は中規模住宅団地で自用の戸建住宅の取得を目的とする取引が主で、周辺類似地域における多数の取引事例に基づく比準価格は信頼性が高い。一方、収益価格は居住快適性が重視される郊外低層住宅地域にあっては土地価格に照応した賃料収入の確保が困難であることからやや低めに求められた。従って、実態的説得性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌するとともに、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長期的には商業地域から住宅地域への移行地域と認められるが、交通接近条件に恵まれているため価格水準は稍強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格と収益価格に開差を生じた。比準価格は同一需給圏内の代替性ある取引事例から適切な要因比較を行って求めたもので市場の実勢価格を概ね反映しているものと認められる。一方収益価格は理論的ではあるが、実際賃料が土地コストを十分に反映していないため低目に試算されたものと認められる。従って比準価格を重視し、収益価格については稍参酌を加えると共に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認した上で本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

連島地区平坦部の小規模住宅団地が多い地域である。住宅地需要は稍低迷しているが、現下経済情勢の影響もあり下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

連島地区平坦部に位置する小規模住宅団地が多い標準住宅地域である。新規分譲価格の値下げの煽りを受け地価は引続き若干の下落傾向で推移しているが、アベノミクス等の影響もあり下落幅は縮小するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域の特性、対象標準地の個別性等から収益価格は求められなかった。求めた比準価格について再検討を行うに、近隣周辺の豊富な事例に基づき、補修性も適切になされたものと認められ、規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

連島地区平坦部の小規模住宅団地が多い地域である。住宅地需要は稍低迷しているが、現下経済情勢の影響もあり下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

連島地区平坦部に位置する小規模住宅団地が多い標準住宅地域である。新規分譲価格の値下げの煽りを受け地価は引続き若干の下落傾向で推移しているが、アベノミクス等の影響もあり下落幅は縮小するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域の特性、対象標準地の個別性等から収益価格は求められなかった。求めた比準価格について再検討を行うに、近隣周辺の豊富な事例に基づき、補修性も適切になされたものと認められ、規範性は高いものと思料される。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都市計画道路の開通以降、商業施設等の立地が進み、生活利便性が向上。地域人口の増加が続いている。

地域要因の将来予測

都市計画道路の開通と商業施設の集積により利便性を増す西阿知地区にあって、需要、供給ともに旺盛である。地域人口が増加しており、今後も住宅地としての熟成が高まってゆくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が主体の住宅地域である。周囲にはアパートも見られるが、画地規模から収益還元法の適用は断念したため、求められたのは比準価格のみである。取引の活発な地域であり、県道倉敷笠岡線背後を中心に代替性が認められる取引事例を多数収集することが出来、比準価格の信頼性は高いものと判断した。よって当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡、前年からの地域変動要因に十分留意して、本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

中心市街地周辺では、店舗、事務所、マンション等多様な需要と供給不足、並びに背後住宅地の地価上昇から強い動きが見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性のある類似の取引事例を修補正し求めた価格で、市場性を反映している。収益価格は賃貸用不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや低めの価格となった。対象標準地は中低層店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域であり、市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格均衡、前年からの変動要因並びに類似不動産の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地、小学校等に近い閑静な住宅地域で、利便性、居住環境とも優れ、人気が高く高水準の分譲地が増加している。

地域要因の将来予測

倉敷駅南方約1．5kmの人気の高い住宅地域である。需要は多いが供給が少なく高い取引が増えており、今後とも、地価は強い動きが予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく収益還元法は適用し難く、求められた試算価格は比準価格のみとなった。白楽町内の類似事例をもとに適正に修補正、要因比較がなされ規範性の高い比準価格が得られている。駅に近い市街地の土地の稀少化から近隣、周辺に高水準の分譲地が出現している市場の実態を反映していると認められる。よって、比準価格を重視し、代表標準地との価格均衡、並びに前年価格との検討に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

背後地で分譲マンションが販売され、中古マンションの売買も増え、賃貸物件に対する投資需要もみられ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性のある類似の取引事例を修補正し求めた価格で、市場の実勢を反映している。収益価格は賃貸用不動産を想定し求めた価格で、理論的で収益性を反映しているがやや低めの価格となった。市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を中心に対象標準地は定期借地が中心の路線商業地域でもあり収益価格を比較考量し、前年価格からの検討並びに類似不動産の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地との境界付近に位置し、工場、住宅双方の影響を受けるが、最近では住宅地の影響が大きくなる傾向が窺える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、付近に存する小工場の取引事例を中心に試算されており、各種補修正も適切と認められるため、客観的で規範性は高い。他方共同住宅等の収益物件は散見されるものの、賃貸市場は全体として未成熟な状況にある。土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、住宅も混在する地域であることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

接近条件及び行政条件共に分譲マンション適地要件を備えており、将来も中高層利用が継続するものと認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と開発法による価格を得た。開発法による価格は標準的と認められる投資採算性を反映しているため指標性は高いが想定要因の介在は避けられない。また比準価格はマンション用地等の取引事例を中心として適切な補・修正を行ったもので市場の趨勢を反映しているが個々の事業計画格差を十分に反映することは困難である。以上のとおり両試算価格とも一長一短が認められるため相互に関連付けて調整し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域である特性を反映して地域要因は安定している。なお中心部回帰の動きにより地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

市中心部への接近性が良好な低層住宅地域として熟成している。今後も閑静な住宅環境を維持しつつ中心部への回帰需要の高まりを反映して地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格を得たが開差を生じた。比準価格は市街地中心部への利便性が良好で閑静な居住環境を有する同一需給圏内の取引事例に基づく実証的な試算価格である。収益価格は理論的ではあるが、実際賃料に土地コストを十分に反映させていないケースが多いため説得性に欠ける。従って比準価格を重視し、収益価格は参考に止めると共に代表標準地を規準とした価格との均衡を確認したうえで本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。