岡山県倉敷市連島５丁目３番４外(栄駅・弥生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


46,400円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市連島５丁目３番４外(岡山県倉敷市連島５−３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,400円/㎡としました。

岡山県倉敷市連島５丁目３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市連島５丁目３番４外
住居表示連島５−３−５
価格46,400円/㎡
交通施設、距離弥生、1,500m
地積305㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坪田隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士坪田隆治
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因水島地区区画整理済の住宅地域である。住宅地需要は稍回復し、高値取引も散見され、現下経済情勢とも相まって地価は横這い傾向に好転している。
地域要因の将来予測連島地区区画整理済の標準住宅地域である。区画整理区域内は街路事情も良好で、その利便性から高価格の新規分譲も見受けられ、地価は横這い傾向に好転している。この傾向は当分の間持続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、連島地区幹線道路背後、区画整理済の標準住宅地域一円である。需要者は30∼40歳代で、水島工業地帯への通勤者が中心である。総額との関連で区画は細分化の傾向にあるが、街路・居住環境が良好な事から近時高価格の取引も散見され、価格帯は土地1000∼1500万円程度、新築戸建で2500∼3000万円程度が中心である。
一般的要因所謂アベノミクス効果により景気は回復基調で推移し、土地需要も全般的に好転してきたが、消費税増税により今後の景気動向が懸念されている。

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格46,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既にほぼ既成市街地化しているため、大きな変化はない。
地域要因の将来予測幹線背後の区画整理済みの住宅地域で、地域性の変化は乏しく、当面現状維持を予測する。水島地区の宅地の供給過剰感はほぼ解消し、当地を含め地区中心部では積極的な取引も増えた。地価下落は最近相当緩和された。
市場の特性同一需給圏は、水島地区内の標準地域一帯である。需要者の中心は水島地区勤務または在住の中堅一般勤労層である。水島地区では大手企業の社宅跡地を開発した住宅団地が大量に供給されたが最近ほぼ完売し、供給圧力もほぼ解消しつつある。当地は地区中心部に近く住環境、利便性ともに優れ、比較的堅調な需要がある。取引の中心は1㎡当り4万円から5万円、200㎡の土地で800万円から1100万円程度、新築建物付で総額2000万円台後半までである。
一般的要因水島コンビナートを有する倉敷市では、比較的景況感は良い。不動産市場もその影響を受けている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5515834
北緯 133度7394681

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栄駅(地価相場 41,600円/㎡)弥生駅(地価相場 57,800円/㎡)常盤駅(地価相場 42,650円/㎡)水島駅(地価相場 41,600円/㎡)浦田駅(地価相場 56,550円/㎡)三菱自工前駅(地価相場 39,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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