岡山県倉敷市連島町連島字四合２２６１番２３４(浦田駅・福井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


39,600円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市連島町連島字四合２２６１番２３４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。

岡山県倉敷市連島町連島字四合２２６１番２３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市連島町連島字四合２２６１番２３４
住居表示 
価格39,600円/㎡
交通施設、距離浦田、1,300m
地積161㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坪田隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士坪田隆治
価格39,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因連島地区高台の中規模住宅団地である。住宅地需要は稍低迷しているが、現下経済情勢の影響もあり下落幅は縮小傾向である。
地域要因の将来予測連島地区丘陵部に位置する中規模住宅団地である。新規分譲価格の値下げの煽りを受け地価は引続き若干の下落傾向で推移しているが、アベノミクス等の影響もあり下落幅は縮小するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、連島地区丘陵部の中規模住宅団地一円である。需要者は、30∼40歳代の水島工業地帯への通勤者が中心である。市場の中心価格帯は、土地は500∼1000万円程度、新築戸建物件は2500∼3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因所謂アベノミクス効果により景気は回復基調で推移し、土地需要も全般的に好転してきたが、消費税増税により今後の景気動向が懸念されている。

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地では高台の住宅団地は人気薄であり、取引も少ない。土砂災害警戒区域の影響は今のところ軽微である。
地域要因の将来予測丘陵地に開発された閑静な中規模団地で住環境は良好である。土砂災害警戒区域に指定されているが、特段の影響は今のところない。一部空地も所在するが、当面現状維持を予測する。地価下落は最近かなり緩和された。
市場の特性同一需給圏は水島地区内の標準地域一帯及びその外周部である。需要者の中心は水島地区勤務または在住の一般勤労層である。水島地区では大手企業の社宅跡地を開発した住宅団地が大量に供給されていたが、最近はそれもほぼ完売し、供給圧力は解消しつつある。当地は高台でやや人気薄のため、比較的所得水準が低い層にも手が届く価格帯となっている。土地相場は平坦地よりやや安く1㎡当り4万円前後で160㎡程度の土地で500万から700万程度である。
一般的要因水島コンビナートを有する倉敷市では、比較的景況感は良い。不動産市場もその影響を受けている。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

未固結堆積物

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5633433
北緯 133度7464144

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

浦田駅(地価相場 56,550円/㎡)福井駅(地価相場 56,800円/㎡)西富井駅(地価相場 56,300円/㎡)弥生駅(地価相場 57,800円/㎡)栄駅(地価相場 41,600円/㎡)西阿知駅(地価相場 53,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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