岡山県倉敷市南町３９７番２(倉敷駅・球場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


111,000円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市南町３９７番２(岡山県倉敷市南町３−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。

岡山県倉敷市南町３９７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市南町３９７番２
住居表示南町３−１２
価格111,000円/㎡
交通施設、距離倉敷、1,300m
地積1,036㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンションが複数立地する準幹線沿いの混在地域
前面道路の状況北西11.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恒一
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因接近条件及び行政条件共に分譲マンション適地要件を備えており、将来も中高層利用が継続するものと認められる。
市場の特性同一需給圏は主としてJR倉敷駅を中心として概ね2∼3kmの圏域であるが、ディベロッパーの観点からは岡山市中心部も含まれるものと認められる。需要の中心は販売戸数40∼50戸程度が確保できる地積・容積を充足する土地であるが営業政策等の違いを反映して取引総額は区々である。なお「傾斜マンション」問題が需要者の購入姿勢を慎重にさせつつあり建築コストの上昇や可処分所得の伸び悩み等と相俟って今後の地価動向に及ぼす影響が注目される。
一般的要因「傾斜マンション」問題により需要者の購入姿勢にも稍慎重さが見受けられる。

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格110,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因倉敷市中心部のマンション需要は底堅い一方で、人口減少や景気動向等の不安定要因も存在する。
市場の特性同一需給圏は、倉敷駅を中心とする中心市街地一帯である。需要者は全国規模又は岡山県内のマンション開発業者が中心である。行政、観光等の主要な施設に近く、利便性の良さから人気があり、販売は好調であった。最近駅前周辺はマンション適地が不足する傾向にあり、取引は少ない。周辺での中心となる販売価格帯は、占有面積約70㎡から80㎡程度の3LDDKで、2，000万円台後半が主体である。
一般的要因近年核家族化や生活様式の変化で、マンション需要は旺盛であったが、適地の減少や建築費の高騰等により、最近供給が郊外へ広がりつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5935166
北緯 133度765613

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県倉敷市阿知２丁目６２６番７岡山県倉敷市本町１０５６番岡山県倉敷市水島福崎町１番１４岡山県倉敷市白楽町字八幡免５８番１６岡山県倉敷市中央２丁目２２６番１２ほか１筆の一部岡山県倉敷市阿知１丁目５５８番３岡山県倉敷市中央２丁目３５１番４外岡山県倉敷市阿知２丁目７０６番１岡山県倉敷市阿知３丁目４９６番４岡山県倉敷市水江字柳原９１番４

参考：近隣駅の地価相場

倉敷駅(地価相場 77,900円/㎡)球場前駅(地価相場 57,800円/㎡)西富井駅(地価相場 56,300円/㎡)福井駅(地価相場 56,800円/㎡)西阿知駅(地価相場 53,700円/㎡)浦田駅(地価相場 56,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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