岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開二ノ割１０９２番１４(倉敷駅・球場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


37,100円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開二ノ割１０９２番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,100円/㎡としました。

岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開二ノ割１０９２番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開二ノ割１０９２番１４
住居表示 
価格37,100円/㎡
交通施設、距離栄、3,300m
地積165㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坪田隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士坪田隆治
価格37,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因連島地区平坦部の小規模住宅団地が多い地域である。住宅地需要は稍低迷しているが、現下経済情勢の影響もあり下落幅は縮小傾向である。
地域要因の将来予測連島地区平坦部に位置する小規模住宅団地が多い標準住宅地域である。新規分譲価格の値下げの煽りを受け地価は引続き若干の下落傾向で推移しているが、アベノミクス等の影響もあり下落幅は縮小するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、連島地区南部に広がる平坦部に位置する小規模住宅団地一円である。需要者は30∼40歳代で、水島工業地帯への通勤者が中心である。小規模ではあるが新規分譲が盛んで中心価格帯は、土地500∼1000万円、新築戸建で2500∼3000万円程度である。
一般的要因所謂アベノミクス効果により景気は回復基調で推移し、土地需要も全般的に好転してきたが、消費税増税により今後の景気動向が懸念されている。

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格37,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因従来からの戸建団地であり、大きな変化は見られない。
地域要因の将来予測水島地区外周部の戸建住宅地域で、当面の現状維持を予測する。周辺地域では、社宅跡地での大規模分譲団地の開発の影響で、供給圧力があったが、最近はほぼこれが解消しつつある。地価下落は最近かなり緩和された。
市場の特性同一需給圏は水島地区内の標準地域一帯及びその外周部である。需要者の中心は水島地区勤務又は在住の中堅一般勤労層である。水島地区では大手企業の社宅跡地を開発した住宅団地が大量に供給されていたが最近ほぼ完売し、供給圧力も解消しつつある。よって、これらに近接する当地での需給環境は相当向上した。土地の相場は1㎡当り4万円前後、170㎡程度の土地で約600万円から800万円、建物付新築で総額2000万円台半ばまでが取引の主流である。
一般的要因水島コンビナートを有する倉敷市では、比較的景況感は良い。不動産市場もその影響を受けている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5850134
北緯 133度7720841

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県浅口郡船穂町大字船穂字西中川１３３１番２岡山県浅口郡船穂町大字船穂字下稗塚３０１２番１岡山県浅口郡船穂町大字船穂字長尾開１８８３番２岡山県浅口郡船穂町大字船穂字四ツ家２８６９番３岡山県浅口郡船穂町大字船穂字前田５３６５岡山県倉敷市連島町鶴新田字弘化開西岡崎２８１２番３岡山県吉備郡真備町大字有井字岡１４１３番２岡山県吉備郡真備町大字市場字繩目５３０番岡山県吉備郡真備町大字岡田字内沼２８８番１２岡山県倉敷市菰池３丁目２７０番２３岡山県浅口郡船穂町大字船穂字釜堀２６５４番８岡山県浅口郡船穂町大字船穂字下稗塚３００２番岡山県吉備郡真備町大字箭田字井戸尻１０２２番２０岡山県吉備郡真備町大字辻田字森前１８４番１１岡山県吉備郡真備町大字箭田字旭町６９６番３４岡山県吉備郡真備町大字川辺字中曽１６９２番１３岡山県吉備郡真備町大字川辺字藤ノ木１９２０番１外岡山県吉備郡真備町大字妹字蓮池１３９１番１岡山県倉敷市中庄字岩才３５２０番１岡山県倉敷市玉島中央町３丁目９１１番１７５

参考：近隣駅の地価相場

倉敷駅(地価相場 77,900円/㎡)球場前駅(地価相場 57,800円/㎡)西富井駅(地価相場 56,300円/㎡)福井駅(地価相場 56,800円/㎡)浦田駅(地価相場 56,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード