岡山県倉敷市水島明神町１００番１５外(水島駅・常盤駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


37,000円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市水島明神町１００番１５外(岡山県倉敷市水島明神町６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。

岡山県倉敷市水島明神町１００番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市水島明神町１００番１５外
住居表示水島明神町６−１１
価格37,000円/㎡
交通施設、距離水島、800m
地積436㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模工場、住宅等が混在する工業地域
前面道路の状況南9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶岡初氏による調査レポート

不動産鑑定士梶岡初
価格37,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因一般住宅地との境界付近に位置し、工場、住宅双方の影響を受けるが、最近では住宅地の影響が大きくなる傾向が窺える。
市場の特性同一需給圏は、水島コンビナートの周辺地域一帯である。需要者は全国又は岡山県内の系列企業が中心である。主体となる企業の操業状況により、大きな影響を受ける。昨今、工場の海外進出が盛んであったため、撤退等により、住宅地への移行が進展した。現在の操業水準は業種によって異なるが、長期的には更に宅地化が進むと予測する。需要の中心となる価格帯は、混在地域で、用途によって異なるため、明確になっていない。
一般的要因昨今の賃上げの動きも、地元資本の下請企業への波及効果は十分とは言えない状況にある。

三宅伴雄氏による調査レポート

不動産鑑定士三宅伴雄
価格36,900円/㎡
個別的要因個別的要因及び競争力において、特段の変動はない。
地域要因水島コンビナート近くの混在地域で住宅地利用が増えつつあるが、土地需要は弱く、地価動向は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は水島コンビナート北側背後の水島地区全域で、対象地域は水島地区市街地の南端に位置し、水島コンビナートに近接する小工場、営業所、住宅等の混在地域である。需要者は水島コンビナートに関連する地場企業、個人事業者等を中心としている。また、対象地域における利用用途に多様性があるものの、土地需要は弱い。なお、市場での取引は利用目的及び画地規模が多様であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けているが、全般的な土地需要は弱い。なお、倉敷市水島地区における住宅地・事業用地の需要も全般的に弱い。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度53238650000001
北緯 133度7344752

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水島駅(地価相場 41,600円/㎡)常盤駅(地価相場 42,650円/㎡)三菱自工前駅(地価相場 39,550円/㎡)栄駅(地価相場 41,600円/㎡)弥生駅(地価相場 57,800円/㎡)浦田駅(地価相場 56,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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