地域要因

通行量が多い幹線道路沿いの商業地域であり、景況感の回復の影響を受け、地価水準は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はかなり低いため、元本に対応した賃料が収受できずに収益価格は低位に試算された。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 旧来からある住宅地域であるが、ミニ造成された住宅地域等代替不動産が多く見られるため、需要は弱い。

地域要因の将来予測

 街路が比較的整然とした郊外の住宅団地である。標準的使用に変化はなく、同様の住環境を維持するものと予測する。周辺には新たなミニ造成地の供給が進み、対象地域に対する選好性は低い。地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

 一般住宅が中心の画地の配置が整然とした分譲住宅地域であるため、地域的特性から賃貸物件の想定が現実的ではない。よって、収益還元法の適用は見送った。代表標準地との検討を踏まえ、市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

和歌山市内の著名な住宅地に近く、それらの地価に比べると割安であり、需要が見込まれる地域である。

地域要因の将来予測

旧来から根強い人気の既成住宅地域であり、標準的使用に変化はなく、同様の住環境を維持するものと予測する。地価は横ばいか上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の第1種低層住居専用地域内の住宅地域であること、さらに近隣地域に対象標準地程度の規模の収益物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。鑑定評価にあたっては代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって上記の如く決定した。

地域要因

最寄駅等への接近性が比較的良好な閑静な住宅地域であることから地価はやや下落から横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、やや下落から横ばい傾向であるものと予測する。

価格決定の理由

周辺では共同住宅等の収益物件も見られるものの、自用目的での取引が中心で、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であるため、収益価格は低位に求められた。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域であり、店舗の出店が見られ、需要は弱含みから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。地価は同路線への出店等が見られ、横ばいから上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

 幹線道路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、低層の店舗兼事務所を想定し、収益価格を試算したが、賃料は弱含みであり、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を重視し、低位に試算された収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い閑静な住宅地域であり、利便性で優るため、地価は若干の上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ比較的居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市中心部に近い中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。又、第1種低層住居専用地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域である。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部より外れた郊外に位置する住宅地域であり、利便性で劣るため、地価は依然下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

農家住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市中心部より外れた郊外の農家住宅や一般住宅が見られる住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。又、賃貸市場においても、共同住宅の需要はほとんどない為、共同住宅の想定は非現実的である。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内中心部に近接する利便性の比較的良好な住宅地域であり、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

市内中心部に近い中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因等は無く、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、アパート等も見られるが、自用目的での取引が中心である。また画地規模から判断して、共同住宅を想定することは非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

 一般的要因の影響に加えて、比較的立地条件が良く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

 JR和歌山駅東側に位置する商業地域で駅から徒歩圏内であり利便性がやや高い。地域要因に特別な変動はなく、今後も現状を維持するものと思料する。地価はやや上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸物件もみられるが、自用の店舗または事務所等が中心であるため商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、取引市場の実態を反映した実証的客観的な比準価格を重視し、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり専門職業家の良心に従って決定した。

地域要因

周辺の飲食店舗の商況及びテナント入居状況の影響もあり、積極的な需要はないが、地価は概ね横ばいである。

地域要因の将来予測

中低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中低層の店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であるが、画地規模が全般的に小さく、事業者向けの賃貸市場の熟成の程度は低いため、売買市場と賃貸市場の相関度はやや希薄であり、信頼性のある賃料水準が見出し難い。よって、代表標準地との検討及び市場動向を踏まえ、現状での取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国体による経済波及効果、周辺ホテルへの訪日外国人の増加等の要因も期待され、地価の下支えとなっているが、地価上昇には至っていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の普通商業地のテナント賃料は依然低く、高度商業地との賃料格差があるため、求めた得た賃料に基づく収益価格は比準価格に比し相当低位となった。小売り、業務用の賃貸市場の低迷を反映したものと考えられる。よって、JR和歌山駅前に位置する優れた立地条件に対する評価、高い稀少性、需要動向を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 風光明媚な和歌浦地区であるが、街路が整然としていない箇所が多く、車での走行は不便である。

地域要因の将来予測

 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。街路の連続性がやや劣り、地価水準は弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

 当該地域は古くからの既成住宅地域で、共同住宅等の収益物件は少ない。自用目的の取引が中心で、居住の快適性が重視される住宅地域である。取引事例は比較的豊富で、信頼性の高い事例が収集できた。従って、これらの信頼性の高い取引事例から求めた比準価格には実証性があるため、これを採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地とのバランスも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利用の多様性のあるエリアでの需要回復傾向が見られる。

地域要因の将来予測

裁判所を核とした中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域地域として熟成している。マンション用地としての需要も見込まれて、地価は割安感から上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

中層の事務所兼共同住宅を想定して収益価格を試算したが、信頼性のある賃貸事例の収集及び想定条件に限度があるほか、地価水準に見合う賃料水準の回復が遅れている現状から低位に試算された。したがって、現状での市場の実体を反映した取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いで用途が多様で、一定の需要があり、住宅地価格と接近した反動的要因もあり、地価はやや持ち直しの動きがある。

地域要因の将来予測

主に低層の事務所、店舗等の建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、現状推移するものと予測する。地価は周辺住宅地価格との関連からもほぼ横這い推移である。

価格決定の理由

近隣地域内は、自用店舗を中心にした低層店舗、事務所等が多い路線商業地域であり、自用目的の取引が中心であるため、商業事業者向け賃貸市場の成熟の程度は総じて低く、収益価格は低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

和歌山市中心部の商業地域に位置し、値頃感から商業地引き合いが見られる。

地域要因の将来予測

市内中心部の商業地域であり、標準的使用に大きな変更は見られない。割安感から地価は下げ止まり、上昇に転ずる地点も増えつつある。

価格決定の理由

近隣地域には低層店舗が多く見られるが、賃貸目的のものは少なく、自用での取引が中心である。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、低位に求められた。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を若干参酌し、専門職業家としての良心に従い、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

 事務所用地需要は少ないものの店舗用地は一定の需要が見られる。

地域要因の将来予測

 店舗が多く見られる地域であるが、日本赤十字社和歌山医療センターに近く、隣接周辺テナントが薬局化しつつある。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域及び周辺には低層店舗、事務所が多く見られる。自用もあれば賃貸事業目的も見られる。鑑定評価にあたっては収益還元法も適用したが、やや低位に求められた。賃料の上昇が追いついていないこと等から収益価格はやや低位に求められた。市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの商店街であり、郊外型の大型店舗に顧客が流れ、衰退傾向であり、商業地としては、道路の系統・連続性が劣り、選好性も劣る。

地域要因の将来予測

旧来からの低層店舗等が多い商店街であり、郊外の大型店舗の出店等により、やや衰退傾向にある。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域に存するが、自己使用の店舗併用住宅が中心で、事業者向けの賃貸物件は少なく、賃貸市場は熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家集落的色彩が強く残っており、地域への需要は低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域で、自用目的での取引が中心のため、アパート等の賃貸住宅がほとんど存在せず、貸家需要を想定することは困難な地域であるため、収益還元法を適用しなかった。市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を妥当と判断し、代表標準地とのバランス検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に所在し、利便性が優ることから、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く見られる閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。利便性が優れることから、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が多い住宅地域である。賃貸需要も若干は見込めるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、取引価格決定において収益価格は余り影響を与えない。一方、信頼性のある取引事例を基礎としているため、比準価格は実証的であり、説得力は十分である。よって、代表標準地との検討を踏まえた結果、収益価格は参考にとどめ、比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内中心部に位置する立地性及び利便性から潜在的な需要が見込める傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は城北通り沿いの店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因に変動要因がなく当分は現状維持と予測する。利便性の高さと価格面から潜在需要があり、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 中層の店舗・事務所を中心とする商業地域であるが、賃貸用不動産の空室率が高く、信頼性のある賃料水準が見出せない。よって、当該地域の市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。