和歌山県和歌山市鳴神字奥嶋７９７番６(日前宮駅・神前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
70,000円
2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市鳴神字奥嶋７９７番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県和歌山市鳴神字奥嶋７９７番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 70,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 和歌山、2,100m |
| 地積 | 139㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m道路 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藍畑幾子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藍畑幾子 |
|---|---|
| 価格 | 70,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都市計画道路事業が進行中で、利便性が高まることも期待されるが、周辺の新規分譲の影響により、熟成した既成住宅地の地価はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は底値圏に近づいており、今後は下落傾向から横ばい傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は和歌山市の住宅地域であり、和歌山市の居住者が主たる需要者層である。周辺では新規の宅地供給も見られ、既成の住宅地域についての需要は弱い。土地は1，000万円程度、新築の戸建物件については2，500万円程度が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 人口減少率は県平均を下回っているものの、年々減少傾向にある。地域経済には、持ち直しの動きに足踏み感もみられる。 |
市川秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市川秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 69,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部に近く地価水準はやや回復傾向にある。付近の街路整備が進行中であるものの新規分譲住宅地域と比較すると需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した中規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、標準的使用に大きな変化はなく今後も同様に住環境を維持していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は和歌山市内の住宅地域である。需要者の中心は和歌山市内の居住者が大半を占める。付近の街路整備が進行中であり、利便性が期待される熟成した既成住宅地域であるが、新規分譲住宅地域と比較すると需要は弱い。土地は1，000万円程度、新築の戸建物件は2，300万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 和歌山市の人口は微減傾向にある。緩やかな景況回復感はあるものの、先行きの不透明感等により住宅取引は低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2263962 北緯 135度2147101 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
日前宮駅(地価相場 57,600円/㎡)神前駅(地価相場 57,600円/㎡)田中口駅(地価相場 97,300円/㎡)田井ノ瀬駅(地価相場 46,500円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)和歌山駅(地価相場 46,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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