和歌山県和歌山市鳴神字坂戸２４８番７８(日前宮駅・神前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
57,600円
2017年01月01日に行った和歌山県和歌山市鳴神字坂戸２４８番７８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県和歌山市鳴神字坂戸２４８番７８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 57,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日前宮、1,700m |
| 地積 | 240㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡本喜之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡本喜之 |
|---|---|
| 価格 | 57,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 和歌山市辺縁部の住宅地域であり、新興分譲住宅地の供給圧力はあるものの、地価水準は下落幅が縮小傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は和歌山市の住宅地域の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者である。区画整然とした住宅地域であるが、団地が形成された時期が古く、新規分譲住宅地域に比べて需要は弱い。土地は1，400万円程度、新築の戸建物件は2，700万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 都心での景気回復の影響は小さいものの、景況感はやや改善傾向にあり、和歌山市の辺縁部では住宅地価格が下落率縮小傾向にある。 |
小川雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川雅之 |
|---|---|
| 価格 | 57,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 画地面積が大きい古い分譲住宅地域で、需要は周辺の新規の分譲住宅団地へ向かう傾向があり、弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅を中心とした郊外の古い分譲住宅団地であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。住民の高齢化もあり、地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね和歌山市東部の圏域。需要者の中心は和歌山市の居住者がほとんどを占める。周辺地域では、農地を開発した小規模分譲団地が散見され、地域の価格水準を形成している。このため、古い分譲住宅地域の需要は弱い傾向にある。土地は1400万円程度、新築の戸建物件は、2，700万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は改善しつつあるが、地元経済への波及の程度は弱く、全般的に宅地需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2263962 北緯 135度2147101 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
日前宮駅(地価相場 57,600円/㎡)神前駅(地価相場 57,600円/㎡)田中口駅(地価相場 97,300円/㎡)田井ノ瀬駅(地価相場 46,500円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)和歌山駅(地価相場 46,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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