和歌山県和歌山市寺内字大門前５８５番外(交通センター前駅・岡崎前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
36,100円
2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市寺内字大門前５８５番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 和歌山県和歌山市寺内字大門前５８５番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岡崎前、1,300m |
| 地積 | 201㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | その他 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
船木博央氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 船木博央 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内において宅地開発が困難になりつつある。既存宅地の地価の変動には注視すべきである。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、同様の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域内での宅地開発の要件が厳しくなることが見込まれるため、既存宅地がどのような影響を受けるか注視すべきである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は和歌山市の圏域。需要者は和歌山市内の居住者がほとんどを占める。市内中心部の住宅地に比べ地価水準は低いものの他の分譲地需要の影響もあり市街化調整区域内の既成住宅地域の需要は低迷している。土地は700万円から1，000万円程度、新築の戸建住宅にあっては2，500万円まで程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 半島地域の和歌山県の人口減少が続いている。大企業を中心として賃金の回復等景気改善の動きが見られる。住宅地需要はやや回復傾向にある。 |
衣奈伸和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 衣奈伸和 |
|---|---|
| 価格 | 36,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 継続する地価の下落により値頃感が出ているものの、利便性の劣る郊外の住宅地域であり、需要喚起には繋がらない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 和歌山市郊外の既成住宅地域であり、今後も地域要因に特別な変動はなく、同様の住環境を維持していくものと予測する。なお、地価の下落幅は縮小していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市東部の市街化調整区域内にある住宅地域。需要者は和歌山市内の居住者がほとんどを占める。周辺地域の大規模開発の影響等もあり、需要は弱い。土地は750万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度が需要の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 都心での景気回復の影響は小さいものの、景況感はやや改善傾向にあり、住宅地価格の下落幅は縮小傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 災害リスク：水害 | 洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度213828 北緯 135度2216321 |
参考：該当物件周辺マップ
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和歌山県和歌山市江南字江南代３４８番１ほか１筆和歌山県和歌山市和佐中字中村３１５番和歌山県和歌山市和歌浦字市町前１６７９番８４和歌山県和歌山市薗部字茶屋ノ前８８３番１和歌山県和歌山市杭ノ瀬字新開２４８番９和歌山県和歌山市本脇字於村毛坪５５７番２和歌山県和歌山市有家字寺田２９１番２和歌山県和歌山市吉礼字藤ノ井７６番１１
参考：近隣駅の地価相場
交通センター前駅(地価相場 57,600円/㎡)岡崎前駅(地価相場 57,600円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)神前駅(地価相場 57,600円/㎡)吉礼駅(地価相場 43,150円/㎡)日前宮駅(地価相場 57,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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