和歌山県和歌山市新中島字上野覚８５番１４(神前駅・宮前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


58,900円

2016年01月01日に行った和歌山県和歌山市新中島字上野覚８５番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,900円/㎡としました。

和歌山県和歌山市新中島字上野覚８５番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番和歌山県和歌山市新中島字上野覚８５番１４
住居表示 
価格58,900円/㎡
交通施設、距離宮前、900m
地積109㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

衣奈伸和氏による調査レポート

不動産鑑定士衣奈伸和
価格58,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因 旧来からある住宅地域である。スーパーが近く、街路が整備されて利便性が高まりつつある。
地域要因の将来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の分譲住宅地域で、周辺街路が整備されており、やや利便性が高まりつつある。今後当分は同様の住環境を維持していくものと予測される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は和歌山市東部の住宅地域の圏域。需要者は和歌山市内の居住者がほとんどを占める。スーパー、コンビニも比較的近く、一定の住宅地需要が見られる地域である。土地は600∼1，000万円程度、新築の戸建住宅にあっては2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因 大都市・大企業には景気回復等の動きが見られるが、未だ地方都市は景気回復は鈍い。全体として住宅地需要は減少傾向にある。

市川秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士市川秀樹
価格59,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因付近の街路整備により和歌山ICへのアクセスが向上している。商業施設等に近く、需要は比較的安定し、地価もやや回復基調にある。
地域要因の将来予測既成住宅地域であるが、周辺街路の整備により利便性がやや向上しており、良好な住環境を維持していくものと予測する。需給関係は比較的安定しており、地価水準は横這い乃至微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は和歌山市内の住宅地域である。需要者の中心は和歌山市内の居住者が大半を占める。熟成した既成住宅地域であるが市内中心部や商業施設等への接近性も比較的良好で若い取得者層も含め比較的幅の広い層の需要が見られる地域である。小規模な画地のため、土地は700万円程度、新築の戸建物件は2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因和歌山市の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復基調にあり、利便性の高い住宅地の需要は堅調になりつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2150805
北緯 135度1982425

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

神前駅(地価相場 57,600円/㎡)宮前駅(地価相場 97,300円/㎡)竈山駅(地価相場 71,050円/㎡)日前宮駅(地価相場 57,600円/㎡)田中口駅(地価相場 97,300円/㎡)和歌山駅(地価相場 46,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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